DSCR

Le DSCR, pour debt service coverage ratio ou ratio de couverture du service de la dette, rapporte les flux de trésorerie d'une entreprise ou d'un actif au montant des échéances de prêt, capital et intérêts, sur la même période. Un DSCR supérieur à 1 signifie que les revenus couvrent la dette. Les banques s'en servent pour dimensionner un financement professionnel ou immobilier, et souvent comme covenant.

DSCR : formule et lecture du ratio

La formule générale s'écrit : DSCR = flux disponibles / service de la dette. Le numérateur varie selon le contexte :

• pour une entreprise, l'excédent brut d'exploitation ou le flux de trésorerie disponible avant service de la dette ;
• pour un immeuble de rapport, le revenu locatif net de charges non récupérables, de taxe foncière et de vacance ;
• pour une holding, les dividendes remontés des filiales.

La lecture est directe. À 1, chaque euro de revenu sert intégralement à rembourser. En dessous, l'emprunteur doit puiser dans ses réserves. En pratique, les prêteurs exigent donc une marge de sécurité, le plus souvent un DSCR d'au moins 1.2, davantage pour les actifs jugés risqués.

Le DSCR ne se confond pas avec le ratio loan to value (LTV), qui rapporte le montant du prêt à la valeur de l'actif financé. Il diffère aussi du taux d'effort des particuliers, plafonné à 35% par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce dernier compare les charges d'emprunt à l'ensemble des revenus du ménage. En revanche, le DSCR raisonne sur les seuls revenus de l'actif financé.

Exemple de calcul d'un DSCR

Une SCI finance un immeuble de rapport par un prêt dont les échéances annuelles s'élèvent à 48 000 €. Les loyers bruts atteignent 80 000 € par an.

• Charges non récupérables, taxe foncière et assurance : 14 000 €.
• Provision pour vacance locative de 5% : 4 000 €.
• Revenu net d'exploitation : 80 000 − 14 000 − 4 000 = 62 000 €.

Le DSCR ressort à 62 000 / 48 000 = 1.29. Le dossier franchit un seuil de 1.2. Si la banque exige 1.3, deux leviers existent : allonger la durée du prêt pour réduire les échéances, ou augmenter l'apport. Par exemple, avec des échéances ramenées à 46 000 €, le ratio atteint 1.35.

Questions fréquentes sur le DSCR

Quel DSCR minimum exigent les banques ?

Aucun seuil n'est fixé par la réglementation. La pratique bancaire retient le plus souvent un minimum autour de 1.2, relevé pour les actifs plus risqués ou les emprunteurs sans historique. Lorsqu'il constitue un covenant, le seuil figure dans le contrat de prêt.

Que se passe-t-il si le DSCR passe sous le seuil ?

Si le DSCR est un covenant, son non-respect constitue un bris de covenant. La banque peut alors exiger des garanties, un remboursement partiel ou, à l'extrême, l'exigibilité anticipée. L'emprunteur négocie le plus souvent une renonciation temporaire du prêteur.

Le DSCR s'applique-t-il à un investissement locatif de particulier ?

Pour un particulier, la banque raisonne d'abord en taux d'effort et en reste à vivre. Le DSCR intervient surtout pour les acquisitions en société, les immeubles de rapport ou les investissements locatifs importants, où les loyers doivent porter le remboursement.