Différé d'amortissement

Le différé d'amortissement est une période, prévue dans l'offre de prêt, pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté. Selon la formule retenue, il acquitte seulement les intérêts et l'assurance, ou ne verse aucune échéance. Le procédé soulage la trésorerie au démarrage d'un projet. En contrepartie, il renchérit le coût total du crédit.

Comment fonctionne un différé d'amortissement ?

Dans un crédit amortissable classique, chaque mensualité rembourse une part de capital dès la première échéance. Le différé suspend cette part pendant une durée négociée avec la banque, le plus souvent de 6 à 24 mois. Deux formules coexistent.

• Le différé partiel : l'emprunteur paie les intérêts et l'assurance emprunteur, mais le capital restant dû ne diminue pas.
• Le différé total : aucune somme n'est versée. Les intérêts non payés s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts, selon le mécanisme de la capitalisation des intérêts.

Le mécanisme répond aux situations où les revenus arrivent après le décaissement :

• l'achat d'un logement en construction ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), pendant que le ménage paie encore un loyer ;
• un investissement locatif nécessitant des travaux avant la mise en location ;
• la reprise d'une entreprise, dont les premiers flux de trésorerie servent d'abord à consolider l'activité.

Par ailleurs, les normes du Haut Conseil de stabilité financière plafonnent la durée des crédits immobiliers à 25 ans. Elles l'étendent à 27 ans lorsqu'un différé d'au plus 2 ans accompagne une construction, une VEFA ou des travaux représentant au moins 10% du coût de l'opération.

Le différé ne se confond pas avec le crédit in fine, où le capital n'est remboursé qu'au terme du prêt. Il se distingue aussi des intérêts intercalaires, dus sur les fonds débloqués progressivement pendant un chantier, avant le début de l'amortissement.

Exemple de calcul d'un différé partiel et d'un différé total

Un crédit immobilier de 300 000 € est souscrit au taux de 3.5% sur 20 ans d'amortissement, hors assurance. Sans différé, la mensualité s'établit à 1 740 € et le coût des intérêts à 117 571 €.

• Différé partiel de 12 mois : l'emprunteur verse 875 € d'intérêts par mois, soit 10 500 € sur l'année. Les 240 mensualités suivantes restent à 1 740 €, et le coût total des intérêts passe à 128 071 €.
• Différé total de 12 mois : rien n'est versé la première année, mais le capital atteint 310 670 € à la fin du différé. La mensualité grimpe à 1 802 € et le coût des intérêts à 132 423 €.

Ainsi, un an de répit coûte 10 500 € en différé partiel et près de 14 850 € en différé total. Le différé total ne se justifie donc que si la trésorerie ne permet vraiment aucun versement.

Questions fréquentes sur le différé de remboursement

Le différé d'amortissement est-il gratuit ?

Non. Les intérêts continuent de courir sur le capital pendant toute la période. Le différé allonge la durée de l'endettement et augmente le coût du crédit, de façon plus marquée en différé total.

Peut-on obtenir un différé en cours de prêt ?

Certaines offres prévoient une clause de report d'échéances, activable sous conditions. À défaut, le juge peut accorder à un débiteur en difficulté un délai de grâce d'au plus 2 ans, en application de l'article 1343-5 du code civil.

L'assurance emprunteur est-elle due pendant le différé ?

En principe, oui. La couverture reste active et les cotisations sont exigibles même lorsque le capital n'est pas remboursé. Leur montant dépend de l'assiette retenue : capital initial ou capital restant dû.