DMTO

Les DMTO, ou droits de mutation à titre onéreux, sont les taxes perçues lors de l'acquisition d'un bien immobilier à titre payant. Collectés par le notaire puis reversés au département, à la commune et à l'État, ils constituent la composante la plus lourde des frais d'acquisition. Ils se distinguent des droits de mutation à titre gratuit, qui frappent les successions et les donations.

Comment se calculent les droits de mutation à titre onéreux ?

Le prélèvement additionne trois éléments : une taxe départementale, part principale ; une taxe communale de 1.20% ; et des frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, égaux à 2.37% de la part départementale. Le taux départemental de droit commun s'établit à 4.50%, ce qui porte le total à 5.81% du prix de vente.

La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever ce taux de 0.5 point, jusqu'à 5%, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. Dans les départements ayant délibéré en ce sens, le taux global atteint désormais 6.32%. Les primo-accédants échappent expressément à cette hausse lorsqu'ils acquièrent leur résidence principale, la condition étant de ne pas avoir été propriétaire de son logement principal au cours des deux années précédant l'acte, comme le rappelle le portail officiel de l'administration française.

Un régime distinct s'applique au neuf. Une vente soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, logement neuf ou terrain à bâtir, ne supporte qu'une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0.70%, portée à environ 0.715% avec les frais d'assiette. C'est ce qui explique l'écart bien connu entre les frais dits réduits du neuf et ceux de l'ancien.

Exemple de calcul des DMTO

Pour l'acquisition d'un appartement ancien de 300 000 €, voici le détail pour ce type de droits de mutation :

• dans un département resté à 4.50%, soit 5.81% au total : 17 430 € ;
• dans un département ayant opté pour 5%, soit 6.32% : 18 960 € ;
• écart entre les deux situations : 1 530 € ;
• pour un logement neuf de même prix : environ 2 145 €.

Ces montants s'ajoutent au prix et ne sont pas financés par la plupart des offres de crédit immobilier, qui exigent un apport couvrant les frais. Ils entrent en revanche dans le prix de revient retenu pour le calcul d'une plus-value immobilière future, ce qui en atténue le coût à la revente.

Questions fréquentes sur les DMTO

Quelle différence avec les frais de notaire ?

Les DMTO ne sont qu'une composante de ce que l'usage nomme frais de notaire, aux côtés des émoluments réglementés et des débours. Ils en représentent toutefois l'essentiel, autour de 80% du total.

Les DMTO s'appliquent-ils aux parts de SCPI ?

Oui pour les acquisitions sur le marché secondaire, où un droit d'enregistrement de 5% frappe la cession de parts de société à prépondérance immobilière. Les souscriptions de parts neuves supportent, elles, une commission de souscription.

Un département peut-il exonérer totalement ?

Il peut réduire le taux, voire exonérer les primo-accédants, dans les conditions prévues par la loi. Ces délibérations sont annuelles : le taux applicable est celui en vigueur au jour de la signature de l'acte.