Succession avec usufruit : notre guide

Rappels généraux sur l'usufruit

La règlementation en vigueur encadre strictement la pratique de l'usufruit. Aux termes du Code civil, dans son article 578, il correspond au droit de jouir d'un bien et d'en tirer des revenus sans pour autant en avoir la propriété. En contrepartie, l'usufruitier est tenu de prendre en charge la conservation de sa substance.

Droits économiques de l'usufruitier

Le bénéficiaire d'un usufruit dispose de droits économiques sur le bien. Il peut l'utiliser et en prendre soin pour garantir sa conservation, ce qui correspond au droit d’usus. Il peut aussi en tirer les fruits, c'est-à-dire les revenus, ce qui correspond au droit de fructus.

Dans le cas d'une maison, l’usus signifie pouvoir l’habiter personnellement, tandis que le fructus consiste à la louer et à percevoir les loyers.

Pouvoirs juridiques

Si l'usufruitier ne jouit pas des mêmes droits que le propriétaire, il possède un pouvoir de gestion étendu sur le bien. En revanche, il ne peut en disposer sans l'accord préalable du nu-propriétaire. Disposer, au sens juridique, signifie en avoir la maîtrise ultime, c’est-à-dire pouvoir le vendre, le donner, le détruire, l’hypothéquer… bref, en transférer ou en modifier la substance.

Usufruit viager : durée et extinction au décès

Dans le cas d'un usufruit viager (le plus commun), l'extinction de l'usufruit intervient au moment même du décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire prend alors possession du bien et en devient pleinement propriétaire. Dans le cas de l'usufruit viager, la valeur de l’usufruit est déterminée par un barème légal (article 669 du CGI) en fonction de l’âge de l’usufruitier, car on suppose que plus l'usufruitier est jeune, plus il pourra en tirer des bénéfices.

Points essentiels de l'usufruit successoral

Lors d’une succession, il faut distinguer deux situations différentes :

1. Extinction d’un usufruit déjà existant

Si le défunt était usufruitier d’un bien, son usufruit s’éteint automatiquement à son décès. Le nu-propriétaire en devient alors plein propriétaire, sans droits de succession à payer : il s’agit simplement de la consolidation de son droit existant.

2. Transmission d’un bien en usufruit (usufruit successoral)

À l’inverse, si le défunt lègue un bien en répartissant l’usufruit à un héritier (souvent le conjoint survivant) et la nue-propriété à d’autres (par exemple les enfants), un usufruit naît au moment de la succession.

Dans ce cas, les droits de succession sont calculés séparément sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, selon le barème officiel fixé en fonction de l’âge de l’usufruitier.

_{Il faut donc clarifier une confusion fréquente :}

• _{La fin d’un usufruit ne crée pas de taxation supplémentaire.}
• _{Mais la création d’un usufruit par succession entraîne bel et bien le paiement de droits par les héritiers concernés.}

Règles de l'usufruit successoral

L'usufruit d'une succession permet donc d'obtenir les droits d'usus et de fructus. Cependant, ces droits s'accompagnent également d'obligations dont vous ne pouvez pas vous soustraire :

• Etablissement d'un état des lieux avant l'usage du bien.
• Règlement des droits de succession.
• Administration, entretien et conservation du bien en usufruit.
• Paiement des impôts et taxes dus (taxe foncière, taxe d'habitation et impôts sur la fortune immobilière).

Droits de succession liés à l’usufruit

Lorsqu’un usufruit est transmis par succession, les droits dus par l’héritier usufruitier se calculent en plusieurs étapes :

1. Évaluation de la valeur de l’usufruit

La première étape consiste à déterminer la valeur fiscale de l’usufruit. Cette valeur est fixée par un barème officiel dépendant de l’âge de l’usufruitier au jour du décès.

Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit est considéré comme ayant une valeur élevée (puisqu’il peut durer longtemps). Exemple : à 50 ans, l’usufruit vaut 50 % de la pleine propriété ; à 80 ans, il vaut 30 %.

2. Détermination de l’assiette taxable

Une fois la valeur de l’usufruit calculée, on obtient l’assiette fiscale en appliquant :

_{La valeur de l’usufruit (selon le barème), moins les abattements prévus par la loi (en fonction du lien de parenté avec le défunt).}

3. Application du barème des droits de succession

Sur cette assiette nette, on applique le barème progressif des droits de succession, qui dépend :

• du lien de parenté entre l’héritier usufruitier et le défunt (conjoint, enfant, neveu, tiers, etc.),
• du barème correspondant (par exemple, en ligne directe : tranches progressives de 5 % à 45 % après abattement de 100 000 € par enfant).

Répartition de la valeur entre la nue-propriété et l'usufruit

Abattement et taux d'imposition suivant le lien de parenté

Conjoint ou partenaire de PACS survivant

Lors d'une succession en usufruit, le conjoint survivant bénéficie d'une exonération de taxes et de droits de succession. Il en est de même pour le partenaire de PACS.

Enfant, ascendant et descendant directs

L'abattement pour chaque ligne parentale s'élève à 100 000 €. Quant au taux d'imposition applicable, il est progressif :

• 5 % après abattement jusqu'à 8 072 €.
• 10 % après abattement entre 8 073 € et 12 109 €.
• 15 % après abattement entre 12 110 € et 15 932 €.
• 20 % après abattement entre 15 933 € et 552 324 €.
• 30 % après abattement entre 552 325 € et 902 838 €.
• 40 % après abattement entre 902 839 € et 1 805 677 €
• 45 % pour un usufruit après abattement à partir de 1 805 678 €.

Fratrie

Pour les frères et sœurs, la valeur de l'abattement est de 15 932 €. A hauteur de 24 430 €, le taux d'imposition appliqué est de 35 %. Au-delà de ce montant, il augmente de 10 %, soit 45 %.

Neveux et nièces

Un taux d'imposition de 55 % s'applique à la valeur imposable après un abattement de 7 967 €.

Cas particuliers

Il existe en plus de ces cas génériques quelques cas particuliers. Par exemple, une personne handicapée jouit d'un abattement spécial d'un montant de 159 325 €. Pour un lien de parenté au-delà du 4ème degré, le taux applicable pour le calcul des droits de succession passe de 55 % à 60 %.

Exemples de calcul de droits de succession avec un usufruit

Cas 1

Un homme de 60 ans reçoit en héritage de son oncle l'usufruit d'un bien estimé à 100 000 €. Étant donné son âge, il sera imposé sur 50% de la valeur du bien, soit 50 000 €. Puisque le défunt est son oncle, il bénéficie d'un abattement de 7 967 €. La valeur imposable est de 42 033 € et le taux d'imposition de 55 %. Les droits de succession représentent ainsi 23 118,15 €.

Cas 2

Une femme de 50 ans hérite de son frère l'usufruit d'un bien de 150 000 €. Elle sera donc imposé sur 60% de la valeur totale, soit 90 000 €. Après l'abattement de 15 932 €, la valeur imposable s'élève à 74 068 €. Quant aux droits de succession, ils se calculent comme suit :

_{Les premiers 24 430 € sont imposés à 35%, puis le reste à 45% = [(24 430 € x 35 %) + (74 068 € - 24 430 €) x 45 %]}

_{= 8 550, 50 € + 22 337,10 €}

_{= 30 887,60 €}

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Cas particuliers de la succession en usufruit

Option 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit : une possibilité pour le conjoint survivant

En France, lors d’une succession avec enfants communs, le conjoint survivant dispose généralement de deux options pour sa part héritée : soit recevoir 1/4 de la succession en pleine propriété, soit obtenir l’usufruit de la totalité des biens. Grâce à une donation entre époux, une autre répartition peut être organisée, avec par exemple 1/4 en pleine propriété pour le conjoint et 3/4 en usufruit au profit du même conjoint, les enfants détenant la nue-propriété des 3/4.

Ce démembrement permet au conjoint survivant de sécuriser son avenir en occupant le logement familial ou en percevant des revenus locatifs sur la partie en usufruit, tout en protégeant les droits des enfants nus-propriétaires, qui récupéreront la pleine propriété du patrimoine à son décès.

_{Exemple concret d'une succession avec 1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit:}

M. et Mme Dubois possèdent un bien immobilier évalué à 800 000 €. À la succession de M. Dubois, Mme Dubois reçoit 200 000 € en pleine propriété (1/4) et l’usufruit des 600 000 € restants (3/4), correspondant à la donation entre époux. Elle peut vivre dans ce logement ou le louer pour percevoir des revenus. À son décès, leurs deux enfants, déjà nus-propriétaires des 600 000 €, deviennent pleinement propriétaires du bien et peuvent en disposer librement.

Quasi usufruit successoral

La mise en place d'un quasi usufruit lors d'une succession intervient avec l'attribution en usufruit d'un bien consomptible lors de la succession d'un défunt.

Un bien consomptible est un bien qui se détruit ou disparaît par son premier usage, c’est-à-dire qu’on ne peut pas l’utiliser sans le consommer (exemple : argent, nourriture, carburant).

Il s'agit le plus souvent d'argent liquide que le quasi-usufruitier peut librement dépenser. Néanmoins, il est tenu de rembourser au nu-propriétaire un montant équivalent à sa mort. Cette option crée ainsi une créance de restitution pour les nus-propriétaires, égal à la somme du quasi-usufruit. Le principal risque est une mauvaise gestion des fonds, qui est susceptible de désavantager les héritiers si il n'y a plus assez d'argent pour rembourser la créance de restitution.

Par exemple, M. Dubois a souscrit un contrat d’assurance vie de 500 000 €. Il désigne sa conjointe en usufruit et leur enfant en nue-propriété par une clause bénéficiaire démembrée. Au décès de M. Dubois, Mme Dubois perçoit alors l’intégralité du capital en tant que quasi-usufruitière : elle peut en disposer librement durant sa vie. Lors de son propre décès, son enfant, nu-propriétaire, obtient une créance de restitution d’un montant équivalent sur la succession de Mme Dubois, ce qui permet d’éviter une double imposition, puisqu'il ne paiera pas de droits de succession sur cette somme.

Succession de l'usufruit avec une SCI familiale

Le recours à une SCI familiale constitue un excellent moyen de faciliter les processus de gestion et de transmission d'un patrimoine immobilier. Cette structure juridique offre la possibilité à deux personnes ou plus de détenir et de gérer des biens immobiliers en commun. Une société civile immobilière familiale possède la particularité d'être détenue par les membres d'une même famille. A cet effet, l'usufruit de la succession porte sur les parts de l'entreprise.

Avoir une SCI familiale pour la succession en usufruit prévient l'éviction du conjoint marié survivant par les héritiers du conjoint décédé. Par exemple, Mme Dubois demande la totalité de la succession en usufruit au lieu des 25 % des parts sociales en pleine propriété. Sans en détenir, elle touche des dividendes. Le cas échéant, elle assure aussi la gestion des biens. La propriété réelle est détenue par les héritiers du défunt M. Dubois. Ils le récupèrent automatiquement l'usufruit à sa mort.

Vente d'un bien démembré

La vente d'un bien en usufruit après une succession ne peut être effective sans le consentement mutuel de l'usufruitier et du nu-propriétaire. S'ils en conviennent, la répartition des produits de la cession se fait suivant même le barème de répartition de la valeur en fonction de l'âge de l'usufruitier (cf tableau plus haut dans cette page). Si l'usufruitier est âgé de 40 ans, l'usufruit vaudra 70% de la valeur totale du bien, et la nue-propriété 30%. S'il en a 50, l'usufruit vaudra 60% de la valeur du bien et la nue-propriété 40%. Etc.

Par exemple, Mme Dubois a 70 ans au moment du décès de son mari. Elle hérite en usufruit d'un bien immobilier, la nue-propriété revenant à leurs deux enfants. D'un commun accord, ils le vendent pour un montant de 400 000 €. Sa part s'élève donc à 40 % du prix de vente, soit 160 000 €. Les deux héritiers se partagent à part égale les 240 000 € restants.

Fin d'un usufruit : options possibles et statistiques

Dans la pratique, lorsqu'un usufruit se termine et que le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété, il peut se passer les choses suivantes :

• Vente du bien au locataire en place.
• Location du bien à un nouveau locataire.
• Reprise du bien pour usage personnel.
• Relocation du bien au locataire en place
• Revente du bien.

Selon les chiffres publiés par la société PERL, parmi les pionnières en matière de programmes immobiliers de démembrement de propriété, seulement 1 % des logements sont cédés aux locataires en place. Dans 4% des cas, de nouveaux locataires occupent le logement ; et les nus-propriétaires reprennent le logement pour leur usage personnel dans 6% des cas. 25 % du temps, les logements sont reloués aux locataires qui sont déjà en place. La plupart du temps (64 %), les logements sont revendus.

FAQ

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Une succession avec usufruit se passe en démembrant la propriété d'un bien entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s). Le premier dispose des droits d'usage (usus) et de jouissance (fructus). En revanche, il ne peut le vendre sans obtenir au préalable l'accord du second. L'usufruit créé après une succession s'éteint ensuite à la mort de l'usufruitier.

Succession en usufruit ou en pleine propriété ? Quels sont les avantages/inconvénients ?

La succession en usufruit ou en pleine propriété sont les deux options qui s'offrent au conjoint survivant. Chacune présente des avantages et des inconvénients.

L’usufruit permet au conjoint survivant d’utiliser le bien, par exemple en y habitant, ou d’en percevoir les revenus tels que les loyers. Les héritiers, de leur côté, reçoivent la nue-propriété. Cette répartition présente un intérêt fiscal : la valeur de la nue-propriété est réduite selon l’âge de l’usufruitier, ce qui allège la base imposable et diminue le montant des droits de succession dus par les héritiers. En revanche, l’usufruitier ne peut pas vendre ou disposer librement du bien sans leur accord.

La pleine propriété, à l’inverse, donne au conjoint survivant une liberté totale. Il peut occuper le bien, le louer, le vendre ou le transmettre comme il l’entend. Mais les héritiers n’en bénéficient pas immédiatement et supportent une fiscalité plus lourde, puisque la transmission porte sur la pleine valeur du bien.

Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit ?

En cas de succession avec usufruit, les droits de succession sont payés par chaque héritier en fonction de la part qu’il reçoit (en usufruit ou en nue-propriété). La valeur fiscale de chaque droit est déterminée par le barème légal (article 669 CGI, cf tableau plus haut) en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le conjoint survivant en usufruit, ou le partenaire de PACS, bénéficie d’une exonération totale.