Loan to value

Le Loan to Value (LTV), littéralement « prêt sur valeur », est un ratio qui rapporte le montant emprunté à la valeur du bien financé. Exprimé en pourcentage, il mesure le niveau d'endettement d'une opération et le risque pris par le prêteur.

À quoi sert le ratio prêt sur valeur ?

Le LTV se calcule en divisant le montant du prêt par la valeur du bien : un LTV de 80% correspond à 20% d'apport. Plus il est bas, plus la garantie du prêteur est confortable. On le retrouve dans plusieurs contextes :

• le crédit immobilier, où il jauge l'apport de l'emprunteur ;
• le crédit Lombard, adossé au nantissement d'un portefeuille ;
• les fonds de dette et les acquisitions de SCPI à crédit.

Le LTV ne doit pas être confondu avec le taux d'endettement, qui rapporte les charges de crédit aux revenus de l'emprunteur. L'un mesure la couverture par l'actif, l'autre la capacité de remboursement.

Les prêteurs définissent des seuils de LTV au-delà desquels le financement est refusé ou assorti de conditions plus strictes : taux majoré, garanties additionnelles. Ces seuils dépendent de la nature de l'actif et de sa liquidité. Un bien immobilier résidentiel tolère un LTV élevé ; un portefeuille d'actions volatiles impose une décote plus forte.

Exemple de calcul d'un LTV

Pour l'achat d'un bien de 500 000 € financé par un emprunt de 400 000 €, le LTV ressort à 400 000 / 500 000 = 80%, soit 100 000 € d'apport.

Dans un crédit lombard, un portefeuille de 1 000 000 € nanti pour un prêt de 500 000 € affiche un LTV de 50%. Si la valeur du portefeuille recule, le LTV grimpe mécaniquement et peut déclencher un appel de marge : l'emprunteur doit alors renforcer sa garantie collatérale ou rembourser une partie du prêt.

Le LTV n'est pas un indicateur figé : il évolue avec la valeur de l'actif financé. Dans l'immobilier, l'amortissement du capital le fait mécaniquement baisser au fil des remboursements ; dans un crédit lombard, la volatilité du portefeuille le fait fluctuer en continu. Suivre son évolution permet d'anticiper un appel de marge et de conserver une marge de sécurité suffisante entre le montant emprunté et la valeur des garanties.

Questions fréquentes sur le Loan to Value

Quel LTV maximum pour un crédit immobilier ?

Les banques financent rarement au-delà de 80% à 90% de la valeur du bien. Un LTV proche de 100% suppose un apport faible et un risque accru pour le prêteur.

Comment le LTV intervient-il dans un crédit Lombard ?

Il fixe le montant prêtable contre nantissement : plus les actifs gagés sont liquides et peu volatils, plus le LTV autorisé est élevé.

Que se passe-t-il si le LTV dépasse le seuil ?

Le Loan-to-Value augmente mécaniquement lorsque la valeur des actifs nantis diminue. Ce dépassement déclenche un appel de marge qui nécessite un apport de garanties complémentaires ou un remboursement partiel.

LTV et taux d'endettement, est-ce la même chose ?

Non : le Loan to Value rapporte le prêt au bien, tandis que le taux d'endettement compare les charges aux revenus.