Crédit amortissable

Le crédit amortissable est un prêt dont chaque mensualité rembourse à la fois une part du capital emprunté et les intérêts. Au fil du temps, le capital restant dû diminue, jusqu'à extinction complète de la dette à la dernière échéance. C'est la forme la plus répandue de crédit immobilier.

Comment fonctionne un crédit amortissable ?

Chaque mensualité se décompose en deux parts : une fraction d'intérêts, calculée sur le capital restant dû, et une fraction de capital qui réduit la dette. La mensualité est le plus souvent constante, mais sa composition évolue : au début, les intérêts dominent ; à la fin, c'est le remboursement du capital.

Ce fonctionnement se lit dans le tableau d'amortissement remis à l'emprunteur, qui détaille échéance par échéance :

• la part d'intérêts versée ;
• la part de capital amorti ;
• le capital restant dû après paiement.

Il s'oppose au crédit in fine, où seuls les intérêts sont payés en cours de prêt, le capital étant remboursé en une fois à l'échéance. À montant et durée égaux, la version amortissable coûte moins cher en intérêts, puisque le capital dû décroît en continu.

Le taux peut être fixe, garantissant une mensualité connue sur toute la durée, ou variable, indexé sur un indice de marché et donc susceptible d'évoluer. La plupart des emprunteurs privilégient le taux fixe pour la visibilité qu'il offre sur le coût total du crédit.

Exemple de calcul d'un crédit amortissable

Soit un crédit amortissable de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3.5%.

• Mensualité constante : environ 1 160 € hors assurance ;
• première échéance : environ 583 € d'intérêts et 577 € de capital ;
• dernière échéance : quelques euros d'intérêts, l'essentiel remboursant le capital.

Le coût total des intérêts avoisine 78 000 € sur la durée. Un crédit in fine de mêmes montant et durée générerait des intérêts bien supérieurs, faute d'amortissement progressif du capital.

Questions fréquentes sur le crédit amortissable

Crédit amortissable ou crédit in fine : lequel choisir ?

Le type de crédit optimal dépend du projet. Le crédit amortissable convient à l'achat de sa résidence ou à un emprunteur cherchant le coût total le plus bas. Le crédit in fine s'adresse surtout à l'investissement locatif fortement fiscalisé, pour maximiser la déduction des intérêts. Le choix dépend de l'objectif patrimonial.

Qu'est-ce que le tableau d'amortissement ?

C'est le document qui détaille, échéance par échéance, la part d'intérêts, la part de capital remboursée et le capital restant dû. Il permet de suivre l'extinction progressive de la dette sur toute la durée du prêt.

Pourquoi paie-t-on plus d'intérêts au début ?

Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, maximal en début de prêt. À mesure que le capital diminue, la part d'intérêts baisse et celle du capital amorti augmente, à mensualité constante.

Peut-on rembourser un crédit amortissable par anticipation ?

Oui. Un remboursement anticipé, partiel ou total, réduit le capital restant dû et donc les intérêts futurs. Des indemnités peuvent s'appliquer, plafonnées par la loi pour les crédits immobiliers.