Crédit in fine

Le crédit in fine est un prêt dont le capital est remboursé en une seule fois, à l'échéance, tandis que l'emprunteur ne verse que les intérêts pendant toute la durée du contrat. Il s'oppose au crédit amortissable, où chaque mensualité rembourse une part du capital.

Comment fonctionne un crédit in fine ?

Pendant toute la durée du prêt, les mensualités ne couvrent que les intérêts, calculés sur la totalité du capital emprunté, qui ne diminue jamais. Le capital est remboursé intégralement au terme, souvent grâce à un placement adossé (contrat d'assurance vie) que l'emprunteur alimente en parallèle et que la banque prend en nantissement.

Ce montage vise principalement l'investissement locatif. Son intérêt tient à la fiscalité : les intérêts d'emprunt étant plus élevés qu'en crédit amortissable, ils réduisent davantage les revenus fonciers imposables. Il se rapproche d'autres solutions de financement patrimonial comme le crédit lombard.

À distinguer du crédit immobilier amortissable classique : à montant égal, le crédit in fine génère un coût total d'intérêts plus élevé, puisque le capital reste constant, mais offre un effet de levier fiscal et une mensualité allégée.

Exemple de calcul d'un crédit in fine

Soit un crédit in fine de 200 000 € sur 10 ans au taux de 3.5%, destiné à un investissement locatif.

• Intérêts annuels : 200 000 € × 3.5% = 7 000 €, soit une mensualité d'environ 583 € hors assurance ;
• capital remboursé en cours de prêt : 0 € ; à l'échéance, l'emprunteur solde les 200 000 € en un versement ;
• coût total des intérêts : 7 000 € × 10 = 70 000 €.

Ces 7 000 € d'intérêts annuels se déduisent des loyers imposables, ce qui allège l'impôt foncier. En contrepartie, l'emprunteur doit constituer l'épargne nécessaire au remboursement final.

Questions fréquentes sur le crédit in fine

À qui s'adresse le crédit in fine ?

Il vise surtout les investisseurs fortement imposés réalisant un placement locatif, pour qui la déduction des intérêts des revenus fonciers présente un réel intérêt. Il suppose une capacité d'épargne ou un capital déjà constitué pour garantir le remboursement.

Quelles garanties exige la banque ?

Le prêteur demande le plus souvent le nantissement d'un contrat d'assurance vie alimenté en parallèle, destiné à reconstituer le capital. Une hypothèque sur le bien financé complète fréquemment cette garantie.

Crédit in fine ou amortissable : lequel coûte le plus cher ?

Le crédit in fine génère un coût d'intérêts plus élevé, car le capital n'est jamais amorti en cours de prêt. Cet écart peut être partiellement compensé par l'économie d'impôt et le rendement du placement adossé.

Quelle est la durée d'un crédit in fine ?

Elle s'établit généralement entre 7 et 15 ans, selon le projet et le profil de l'emprunteur. La durée conditionne le coût total des intérêts et le temps disponible pour constituer le capital de remboursement via le placement adossé. Un horizon plus long accroît la charge d'intérêts, mais laisse davantage de temps au contrat d'épargne pour se valoriser.