TDVM

Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) était l'indicateur de rendement annuel des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) jusqu'à l'exercice 2021. Il rapportait le dividende brut versé sur l'année au prix moyen de la part sur la même période. Depuis le 1er janvier 2022, il est remplacé par le taux de distribution, calculé selon une méthode harmonisée par l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Du TDVM au taux de distribution : ce qui a changé

Le TDVM divisait la distribution brute de l'année, acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values compris, par le prix acquéreur moyen de la part. Cette méthode reposait sur un dénominateur mouvant, qui variait avec chaque révision du prix de part en cours d'année. Elle rendait aussi délicates les comparaisons entre SCPI à capital fixe et à capital variable.

Le taux de distribution retient au numérateur le dividende brut avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l'associé, en France ou à l'étranger. Au dénominateur figure le prix de souscription au 1er janvier pour une SCPI à capital variable, ou le prix acquéreur moyen de l'année précédente pour une SCPI à capital fixe. Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4.91% en 2025, après 4.72% en 2024. Cette moyenne recouvre une dispersion allant de 4.2% à 6.0% selon les catégories.

Toutefois, aucun de ces indicateurs ne mesure la performance totale. Le taux de distribution ignore l'évolution du prix de la part, que le taux de rentabilité interne intègre avec les frais et la durée de détention. Le taux d'occupation financier, lui, renseigne sur le remplissage du patrimoine.

Exemple de calcul : TDVM et taux de distribution

Une SCPI européenne à capital variable affiche un prix de souscription de 200 € au 1er janvier. Elle relève ce prix en cours d'année, pour un prix moyen de 204 €. Elle verse un dividende brut de 10.00 € par part.

• Ancien TDVM : 10.00 € ÷ 204 € = 4.90%.
• Taux de distribution : 10.00 € ÷ 200 € = 5.00%.

Pour une distribution identique, l'écart de 0.1 point tient au seul dénominateur : le TDVM diluait le dividende dans un prix relevé en cours d'année. Les séries antérieures à 2022 ne sont donc pas directement comparables aux chiffres actuels. Par ailleurs, le taux de distribution est calculé avant l'impôt de l'associé : le revenu réellement perçu dépend de la fiscalité des SCPI propre à chaque investisseur.

Questions fréquentes sur le rendement des SCPI

Le TDVM est-il encore utilisé ?

Non pour les exercices ouverts depuis 2022. Il subsiste dans les bulletins et rapports annuels antérieurs, ce qui impose de la prudence dans la lecture des historiques de performance.

Le taux de distribution tient-il compte des frais d'entrée ?

Indirectement. Pour une SCPI à capital variable, il est rapporté au prix de souscription, qui inclut la commission de souscription. En revanche, il ne tient pas compte de l'impôt dû par l'associé.

Un taux de distribution élevé garantit-il un bon placement ?

Non. Le rendement d'une SCPI n'est pas garanti et le prix de la part peut baisser, comme l'ont montré plusieurs révisions à la baisse en 2023 et 2024. L'analyse d'une SCPI de rendement doit croiser la distribution, l'endettement, la qualité locative et la valeur de reconstitution.