Taux d'occupation financier (TOF)

Le taux d'occupation financier, désigné par l'acronyme TOF, mesure la part des loyers effectivement facturés par une SCPI rapportée à ceux qu'elle percevrait si l'intégralité de son patrimoine était louée. C'est l'indicateur de référence pour juger du remplissage d'un parc immobilier. Il s'établissait en moyenne à 91.3% en 2025.

Comment se calcule cet indicateur de remplissage

La formule est harmonisée depuis 2022 par l'Association française des sociétés de placement immobilier, dans une définition alignée sur les recommandations européennes en matière de vacance. Le numérateur additionne les loyers et indemnités d'occupation facturés, les indemnités compensatrices de loyers et la valeur locative de marché des locaux non disponibles à la location. Le dénominateur retient les loyers facturables dans l'hypothèse où tout le patrimoine serait loué.

Le détail publié pour 2025 illustre la composition du chiffre :

• 87.3% de locaux occupés sans franchise de loyers ;
• 3.5% occupés sous franchise ;
• 0.3% sous promesse de vente et 0.2% en restructuration lourde ou environnementale.

La distinction avec le taux d'occupation physique est essentielle. Celui-ci raisonne en surfaces, celui-là en euros de loyer. Un vaste entrepôt vacant à faible loyer au mètre carré dégrade peu le TOF mais beaucoup le taux physique ; à l'inverse, un plateau de bureaux prime laissé libre pèse lourdement sur les recettes sans mobiliser beaucoup de surface. Comparer deux SCPI sur le seul taux physique conduit donc à des conclusions trompeuses.

Une limite mérite d'être connue : les franchises de loyers consenties pour attirer un locataire sont neutralisées, les indemnités compensatrices figurant au numérateur. Un taux élevé peut donc coexister avec des concessions commerciales substantielles. La société de gestion publie l'indicateur chaque trimestre, aux côtés de la valeur de réalisation.

Exemple de calcul du taux d'occupation financier

Une SCPI détient un patrimoine dont les loyers facturables atteindraient 20 000 000 € par an si tous les locaux étaient loués. Sur l'exercice, elle facture 18 400 000 € de loyers et encaisse 200 000 € d'indemnités compensatrices.

Le TOF ressort à 18 600 000 € divisés par 20 000 000 €, soit 93%. Sept pour cent du potentiel locatif ne se transforment pas en recettes.

L'effet sur le revenu distribué est direct. Un recul du taux de 93% à 88% ampute les loyers d'environ 1 000 000 €, à patrimoine constant. Sur un parc de cette taille, cet écart représente près d'un demi-point de rendement. La dégradation du remplissage constitue de ce fait un signal avancé : elle apparaît dans le TOF avant de se traduire dans le taux de distribution, ressorti à 4.91% en moyenne pour 2025 selon l'ASPIM. Suivre l'indicateur sur plusieurs trimestres avant d'investir en SCPI vaut mieux que de le lire à un instant donné.

Questions fréquentes sur le TOF

Qu'est-ce qu'un bon taux d'occupation financier ?

Au-delà de 95%, le patrimoine est considéré comme bien loué. Entre 90% et 95%, le niveau reste dans la moyenne du marché. En dessous de 90%, la vacance pèse sur les revenus et mérite une explication de la société de gestion.

Quelle différence avec le taux d'occupation physique ?

Le taux physique raisonne en surfaces louées, le taux financier en loyers encaissés. Le second est plus pertinent pour l'investisseur, puisque c'est le loyer, et non le mètre carré, qui alimente la distribution.

Où consulter le TOF d'une SCPI ?

Dans le bulletin trimestriel d'information et le rapport annuel, documents publics que la société de gestion adresse aux associés. Les indicateurs agrégés du marché sont publiés chaque trimestre par l'association professionnelle du secteur.

Un TOF élevé garantit-il le rendement ?

Non. Il indique que les locaux sont loués, pas que les loyers sont élevés ni que les charges sont maîtrisées. Un patrimoine intégralement occupé peut afficher un rendement médiocre si les baux ont été signés avec de fortes franchises ou à des niveaux de loyer dégradés.