SCPI Iroko Zen

Lancée en 2020 par la société de gestion Iroko, la SCPI Iroko Zen a contribué à populariser le modèle « sans frais de souscription » tout en délivrant un taux de distribution supérieur à 7% depuis sa création. Cette performance, associée à une diversification européenne et une stratégie opportuniste, contribue à positionner ce véhicule parmi les SCPI les plus dynamiques du marché. Avec une capitalisation dépassant 1 240 millions d'euros au troisième trimestre 2025, Iroko Zen attire les investisseurs en quête de rendement optimisé fiscalement. Son modèle économique innovant mérite toutefois une analyse approfondie pour en comprendre les mécanismes et les conditions de sortie.

Fiche d'identité

Stratégie d'investissement

Iroko Zen adopte une stratégie opportuniste et diversifiée, sans contrainte sectorielle rigide. Les gérants recherchent le rendement en ciblant des actifs de taille modérée (valeur unitaire moyenne de quelques millions d'euros), favorisant une gestion agile et une mutualisation du risque locatif.

La répartition sectorielle du portefeuille reflète cette approche pragmatique :

• Commerces : 35% des actifs, garantissant des revenus locatifs stables.
• Bureaux : 30%, sur des marchés sélectionnés.
• Locaux d'activités : 20%, segment en forte demande.
• Logistique : 10%, capitalisant sur l'essor du e-commerce.
• Actifs alternatifs : 5%, incluant santé, crèches et hôtellerie.

La SCPI intègre des critères ESG dans sa sélection d'actifs, concrétisés par l'obtention du label ISR en 2021. Une part de la surperformance au-delà de 5.5% de distribution est consacrée à l'amélioration énergétique du parc immobilier.

Diversification géographique

Iroko Zen a rapidement dépassé les frontières françaises pour constituer un portefeuille paneuropéen. Au troisième trimestre 2025, la répartition géographique s'établit ainsi :

• France : environ 44% (dont 28% en régions et 16% en Île-de-France).
• Espagne : 14% des revenus locatifs.
• Allemagne : 13%.
• Irlande : 13%.
• Pays-Bas : 11%.
• Royaume-Uni : 4%.

Cette internationalisation répond à deux objectifs stratégiques : capter des cycles immobiliers décalés par rapport au marché français et offrir aux associés une fiscalité optimisée sur la part des revenus de source étrangère. Le portefeuille compte désormais 164 actifs répartis dans sept pays européens.

Performances et historique

Iroko Zen affiche une régularité de performance depuis son lancement, se situant régulièrement au-dessus de la moyenne du marché (environ 4.52% en 2023).

Historique des taux de distribution

Le taux d'occupation financier se maintient à 98.1% au troisième trimestre 2025, témoignant de la qualité des emplacements et de la solvabilité des locataires. La durée moyenne des baux (WALT) atteint 9.10 ans, offrant une visibilité appréciable sur les revenus futurs.

Le prix de part a été revalorisé à deux reprises : de 200 € à 202 € en août 2024, puis à 204 € en août 2025 (+0.99%). Cette progression traduit l'appréciation de la valeur du patrimoine immobilier.

Note : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements affichés sont indicatifs.

Structure de frais : le modèle sans frais d'entrée

L'absence de commission de souscription constitue une caractéristique majeure d'Iroko Zen. Ce modèle mérite une analyse détaillée pour en comprendre l'impact réel.

100% du montant souscrit investi immédiatement

Dans une SCPI classique, les frais d'entrée (8% à 12%) réduisent le capital productif. Pour 10 000 € versés, seuls 9 000 € travaillent. Avec Iroko Zen, 100% du montant souscrit génère des loyers dès le premier jour (après délai de jouissance).

Contrepartie : frais de gestion majorés

Le modèle économique repose sur des frais de gestion de 14.40% TTC sur les loyers encaissés, supérieurs à la moyenne du marché (généralement entre 10% et 12%). Cette tarification est intégrée au rendement affiché : le taux de distribution de 7.32% est net de ces frais de gestion.

Commission de sortie anticipée

Une pénalité de 6% TTC (soit 5% HT) s'applique en cas de rachat des parts avant trois ans. Ce mécanisme protège les associés de long terme contre les mouvements spéculatifs. L'horizon d'investissement recommandé reste de 8 à 10 ans, rendant cette contrainte peu bloquante pour un investisseur patrimonial.

Fiscalité : l'avantage européen

La stratégie d'investissement internationale d'Iroko Zen offre un levier d'optimisation fiscale significatif pour les résidents français.

Absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers

Les revenus locatifs provenant d'immeubles situés à l'étranger (Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas) ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17.2%. Cette règle s'applique à plus de 50% des revenus distribués par la SCPI.

Mécanismes d'élimination de la double imposition

Les conventions fiscales internationales prévoient deux méthodes pour éviter la double taxation :

• Crédit d'impôt : l'impôt étranger vient en déduction de l'impôt français.
• Taux effectif : les revenus étrangers sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition, mais n'entrent pas dans l'assiette taxable.

Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30% ou 41%, le rendement net d'Iroko Zen est mécaniquement supérieur à celui d'une SCPI investie à 100% en France à rendement brut équivalent.

Société de gestion : Iroko

Iroko est une société de gestion indépendante créée en 2019. Elle a été fondée avec l'ambition de moderniser le marché de la pierre-papier en proposant un modèle sans frais de souscription et une transparence renforcée.

La société gère également la SCI Iroko Next (véhicule sans frais destiné à l'assurance-vie) et a lancé fin 2024 la SCPI Iroko Atlas, plus opportuniste. L'équipe de gestion se distingue par une communication claire et des reportings trimestriels détaillés. Le ratio d'endettement (LTV) de 30.14% au troisième trimestre 2025 témoigne d'une utilisation mesurée du levier financier.

Avantages et points de vigilance

Points forts

• Rendement parmi les plus élevés du marché (7.32% en 2024), net de frais de gestion.
• Absence de frais de souscription permettant une mise au travail immédiate de 100% du montant souscrit.
• Diversification européenne offrant une fiscalité attractive et une mutualisation des risques.
• Distribution mensuelle des dividendes facilitant la gestion de trésorerie.
• Label ISR et démarche environnementale concrète.

Points de vigilance

• Jeunesse du fonds (création en 2020) sans traversée d'un cycle immobilier complet sur dix ans.
• Commission de sortie de 6% TTC si revente avant trois ans.
• Frais de gestion plus élevés que la moyenne du marché (14.40% TTC).
• Risque de perte en capital inhérent à tout investissement immobilier.

Profil investisseur

Iroko Zen s'adresse aux épargnants souhaitant dynamiser leur patrimoine avec un ticket d'entrée accessible et une recherche de rendement supérieur à la moyenne. Elle convient particulièrement aux profils :

• À la recherche de revenus complémentaires réguliers (distribution mensuelle).
• Souhaitant optimiser leur fiscalité via l'exposition européenne.
• Disposant d'un horizon d'investissement de 8 à 10 ans minimum.
• Acceptant une part de risque liée à une stratégie opportuniste.
• Sensibles à l'investissement responsable (label ISR).

Dans une logique de diversification, Iroko Zen constitue un moteur de performance à compléter par des SCPI plus patrimoniales ou défensives pour équilibrer le profil de risque global du portefeuille. Elle représente une alternative pertinente aux fonds en euros pour la poche « rendement » d'un patrimoine, offrant une performance potentiellement supérieure en contrepartie d'un risque de perte en capital. L'investissement à crédit permet également de bénéficier de l'effet de levier tout en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.

Synthèse

La SCPI Iroko Zen confirme son statut de véhicule agile capable de délivrer un rendement élevé grâce à une structure de frais innovante et une diversification européenne. Son modèle à 0% de frais de souscription permet une mise au travail immédiate du capital, générant des revenus réguliers optimisés fiscalement. La revalorisation du prix de part en 2024 et 2025 traduit la solidité du patrimoine constitué. Elle s'intègre naturellement comme composante dynamique dans une allocation diversifiée, sous réserve de respecter l'horizon de placement recommandé.

FAQs

Quels sont les frais réels de la SCPI Iroko Zen ?

Les frais réels de la SCPI Iroko Zen reposent sur trois composantes : 0% de frais de souscription, des frais de gestion de 14.40% TTC prélevés sur les loyers encaissés, et une commission de sortie anticipée de 6% TTC en cas de revente avant trois ans. Le rendement affiché (7.32% en 2024) est net de frais de gestion.

Peut-on investir dans la SCPI Iroko Zen via une assurance-vie ?

Oui, la SCPI Iroko Zen est référencée dans plusieurs contrats d'assurance-vie en unités de compte. Ce mode de détention permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'enveloppe (abattement après huit ans), mais ajoute les frais de gestion de l'assureur (généralement entre 0.5% et 1% par an).

Quelle est la fiscalité des revenus de la SCPI Iroko Zen ?

La fiscalité des revenus de la SCPI Iroko Zen est mixte. La part française est soumise au régime des revenus fonciers (barème progressif + 17.2% de prélèvements sociaux). La part étrangère (plus de 50% des revenus) n'est pas soumise aux prélèvements sociaux et bénéficie des conventions fiscales pour éviter la double imposition, réduisant la pression fiscale globale.

Quel est le délai de jouissance de la SCPI Iroko Zen ?

Le délai de jouissance de la SCPI Iroko Zen est fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription. Les dividendes étant versés mensuellement, les premiers revenus sont perçus à l'issue de ce délai. Ce délai est plus court que celui de nombreuses SCPI concurrentes.

Peut-on investir dans la SCPI Iroko Zen à crédit ?

Oui, investir dans la SCPI Iroko Zen à crédit est possible. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, optimisant la fiscalité de l'investissement. L'absence de frais de souscription renforce l'intérêt de ce montage : 100% du capital emprunté est immédiatement investi.

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