Le statut fiscal de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offre la possibilité de déduire les déficits de charges du revenu global, permettant une diminution des impôts. De plus, il offre des avantages fiscaux tels qu'une exonération des plus-values et l'exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé et qui respecte certaines conditions.
Le statut de loueur en meublé professionnel est attribué au propriétaire bailleur sous réserve de remplir les conditions suivantes :
Précédemment, l'obtention du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) nécessitait une troisième condition : l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette exigence a été abrogée en raison de son jugement d'inconstitutionnalité. Bien que cette suppression ait des implications significatives pour ceux qui satisfaisaient aux deux critères liés au montant des recettes, mais qui avaient délibérément choisi de ne pas s'inscrire au RCS afin d'éviter le statut LMP. Désormais, ils n'ont plus cette option, car le statut LMP leur est attribué automatiquement.
En revanche, si l'une des conditions énumérées précédemment n'est pas respectée, ils obtiendront le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
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La location meublée professionnelle n'est pas assujettie à la TVA.
Cependant, dans certaines situations, toutes les prestations du loueur en meublé professionnel peuvent être assujetties à la TVA si, en plus de la location meublée, il exerce trois des quatre prestations suivantes :
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La location en meublé exercée de manière habituelle est considérée comme une activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux ou de l'impôt sur les sociétés (IS) si l'activité est exercée via une société.
Le loueur en meublé professionnel a le choix entre trois régimes d'imposition :
Optant habituellement pour le régime réel, le loueur en meublé professionnel (LMP) se trouve confronté à deux scénarios :
Il est à noter que les déficits dus aux charges engagées avant le début de la location peuvent également être imputés. Cette imputation se fait par tiers sur le revenu des 3 premières années de location, à condition que le statut LMP soit maintenu pendant cette période.
De plus, le statut LMP offre la possibilité de bénéficier d'une exonération des plus-values si les recettes locatives sont inférieures au seuil de 90 000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l'activité de location est exercée depuis plus de 5 ans. Si les recettes dépassent le seuil de 90 000 €, une exonération partielle est possible (sauf si les recettes dépassent 126 000 €).
Enfin, en tant que LMP, étant donné que votre immobilier est considéré comme "professionnel", vous êtes exonéré de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l'ISF depuis le début de l'année 2018.
Tout débute par l'acquisition d'un ou de plusieurs biens immobiliers, tous éligibles à la location meublée professionnelle (LMP), englobant divers types de propriétés tels que des logements neufs ou anciens, des maisons, des appartements, des immeubles, etc. Les différentes options concernant la typologie des biens sont un avantage du statut LMP. À titre d'exemple, la loi Pinel, qui concerne exclusivement les logements neufs en location vide, se limite aux appartements, excluant les maisons. En ce qui concerne le volet financier, les intérêts d'emprunt contribuent à la formation de déficits déductibles du revenu global sous le régime réel.
Pour la location meublée, le propriétaire doit aménager le logement de façon à ce que les locataires puissent s'installer avec leurs seuls effets personnels. Une liste réglementaire de meubles, établie par les pouvoirs publics et en vigueur depuis le 1er septembre 2015, garantit que le logement est prêt à être habité. Cela implique l'équipement en une variété de meubles, ainsi qu'en appareils électroménagers, ustensiles de cuisine et produits d'entretien.
En tant que loueur en meublé professionnel (LMP), vous avez la liberté de sélectionner le locataire à votre convenance, en exigeant que ses revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer. Ensuite, vous conclurez un bail de location meublée, d'une durée standard d'un an. Il est également possible d'opter pour un bail mobilité, d'une durée variable d'un à dix mois, ou un bail étudiant de neuf mois en cas de location à un étudiant. Un dépôt de garantie de deux mois est habituellement demandé, sauf en cas de bail mobilité. Le statut LMP peut également s'appliquer à la location saisonnière de courte durée.
Dans les quinze jours suivant le lancement de votre activité de loueur en meublé professionnel, vous devez remplir une déclaration de création d'entreprise ou de début d'activité. Cette formalité s'effectue facilement en accédant au Guichet de formalités des entreprises (GFE) sur le site officiel formalites.entreprises.gouv.fr. En procédant ainsi, vous informez le fisc de votre activité de location meublée, obtenez un numéro SIRET pour chaque logement loué meublé (à mentionner dans votre déclaration de revenus) et précisez le régime fiscal choisi (réel ou forfaitaire). Depuis février 2018, l'inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus obligatoire.
Concernant les cotisations sociales pour le loueur en meublé professionnel (LMP), en tant qu'investisseur, vous êtes assimilé à une entreprise. Vous êtes assujetti aux cotisations sociales si les revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 € par an, nécessitant ainsi une inscription à l'Urssaf. Les conditions et les montants à payer varient en fonction du type de location (saisonnière de courte durée, courte durée, longue durée). L'Urssaf fournit une plaquette détaillée résumant toutes les modalités et les montants à verser. À noter que ces cotisations sociales, généralement de 25 à 30 % des bénéfices, sont déductibles des recettes locatives, contribuant ainsi à la création de déficits imputables sur les revenus globaux.
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