SCPI Transitions Europe

Lancée fin 2022 par Arkéa REIM, la SCPI Transitions Europe figure parmi les véhicules performants du marché avec un taux de distribution de 8.25% en 2024. Cette performance, couplée à une stratégie d'investissement focalisée sur les mutations immobilières et une diversification géographique exclusivement européenne, attire les investisseurs en quête de rendement optimisé fiscalement.

Première SCPI en collecte nette en 2024, Transitions Europe bénéficie de l'adossement au groupe Crédit Mutuel Arkéa et du label ISR. Son positionnement thématique sur les transitions économiques, technologiques, sociétales et environnementales constitue le cœur de sa stratégie.

Fiche d'identité de la SCPI Transition Europe

Stratégie d'investissement : accompagner les mutations immobilières

Transitions Europe a été conçue pour accompagner les évolutions structurelles du secteur immobilier. La SCPI identifie quatre transitions majeures qui impactent durablement les actifs.

Les quatre piliers de la stratégie

• Transition économique : passage d'une logique de détention à une logique d'usage (commerces essentiels, logistique du dernier kilomètre).
• Transition technologique : ciblage d'immeubles connectés, data centers et locaux adaptés aux Life Sciences.
• Transition sociétale : investissements dans la santé, l'éducation, le coliving et les espaces de travail flexibles.
• Transition environnementale : sélection d'immeubles performants énergétiquement ou à potentiel de revalorisation (Green Capex).

Le portefeuille se compose principalement d'immobilier d'entreprise : bureaux récents, établissements de santé, hôtellerie de plein air et logistique. L'obtention du label ISR (renouvelé en 2025) concrétise l'intégration des critères ESG.

Diversification géographique : 100% Europe

Transitions Europe se distingue par une stratégie d'investissement exclusivement européenne, excluant volontairement la France de son périmètre. Cette approche cible prioritairement les marchés de la zone euro offrant des rendements immobiliers compétitifs.

Répartition géographique au troisième trimestre 2025 :

• Pays-Bas : marché principal (Rotterdam, Utrecht), incluant des bureaux loués à des entités gouvernementales.
• Espagne : présence renforcée (Madrid, Barcelone), actifs logistiques et commerciaux.
• Allemagne : positions sur des actifs de qualité.
• Irlande : marché dynamique pour l'immobilier d'entreprise.
• Portugal et Pologne : développement récent.

Cette diversification permet de capter des rendements souvent supérieurs à ceux du marché français et de mutualiser le risque locatif. Le portefeuille compte désormais 43 actifs répartis dans six pays.

Performances et historique

Transitions Europe affiche des performances solides depuis son lancement, se positionnant régulièrement dans le haut du classement.

Historique des taux de distribution

Ces taux dépassent la moyenne du marché (environ 4.52% en 2023). Le taux d'occupation financier se maintient à 98.40% (T3 2025), témoignant de la qualité des locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 11.3 ans.

Le rendement moyen des acquisitions 2025 atteint 7.9% acte en main. Le report à nouveau représente environ 168 jours de distribution, un matelas de sécurité conséquent.

Le prix de part a été revalorisé à 202 € (+1%) au 1er décembre 2025. L'objectif de performance globale annuelle est fixé à 8.50% pour 2025.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Structure de frais

Transitions Europe applique un modèle de tarification traditionnel.

Frais de souscription

Les frais de souscription de 10% TTC sont inclus dans le prix de part (202 €). La valeur de retrait s'établit à 181.80 €. Ce différentiel doit être amorti par le rendement sur la durée de détention.

Frais de gestion

Les frais de gestion de 12% TTC sont prélevés sur les loyers encaissés. Le rendement affiché (8.25%) est net de ces frais.

Absence de commission de sortie

Transitions Europe n'applique pas de commission de retrait anticipé. La revente intervient au prix de marché (liquidité non garantie).

Fiscalité : l'avantage d'une SCPI 100% européenne

L'exposition exclusivement européenne offre un cadre fiscal spécifique pour les résidents français.

Exonération des prélèvements sociaux

Les revenus locatifs provenant d'immeubles situés à l'étranger (Pays-Bas, Espagne, Allemagne...) ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux français de 17.2%.

Élimination de la double imposition

Les conventions fiscales prévoient deux méthodes :

• Crédit d'impôt : l'impôt étranger génère un crédit imputable sur l'impôt français.
• Taux effectif : les revenus ne sont pas directement taxés en France (mais pris en compte pour le taux global).

Pour un investisseur en TMI de 30% ou 41%, le rendement net est souvent plus compétitif qu'une SCPI française équivalente.

Société de gestion : Arkéa REIM

La SCPI bénéficie de la signature d'Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkéa. Cet adossement apporte rigueur et contrôle des risques. L'équipe dispose d'une expertise reconnue sur les marchés européens et affiche des convictions fortes en matière d'ESG.

Avantages et points de vigilance

Points forts

• Rendement élevé (8.25% en 2024).
• Diversification 100% européenne (pas de prélèvements sociaux de 17.2%).
• Taux d'occupation excellent (98.40%) et baux longs (11.3 ans).
• Adossement au Crédit Mutuel Arkéa.
• Report à nouveau confortable (168 jours).

Points de vigilance

• Frais de souscription (10% TTC) nécessitant une détention longue.
• Historique limité (création fin 2022).
• Risque de perte en capital et liquidité non garantie.
• Exposition marginale au risque de change (hors zone euro).

Profil investisseur

Transitions Europe convient aux profils :

• Recherchant des revenus complémentaires.
• Situés dans les TMI élevées (30% ou 41%).
• Souhaitant diversifier hors France.
• Disposant d'un horizon de 10 ans minimum.
• Sensibles aux critères ESG.

Synthèse

La SCPI Transitions Europe confirme son statut de véhicule de référence avec un taux de 8.25% en 2024 et une revalorisation de part à 202 €. L'absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers constitue un atout majeur pour les investisseurs fiscalisés.

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FAQs

Quand les dividendes de la SCPI transition Europe sont-ils versés ?

Les dividendes sont versés trimestriellement. Attention au délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Peut-on financer la SCPI transition Europe à crédit ?

Oui, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. L'octroi dépend des banques.

Quelle est la fiscalité des revenus étrangers ?

Ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%. L'imposition suit les conventions fiscales (souvent via crédit d'impôt).

Les frais sont-ils négociables ?

Non, les frais sont fixés statutairement à 10% TTC pour tous les investisseurs.

Quel est l'horizon d'investissement ?

Il est recommandé de conserver ses parts 10 ans minimum pour amortir les frais.