L'investissement en nue-propriété est une alternative efficiente pour accéder à la propriété immobilière. Cette stratégie permet d'acquérir un bien à un coût réduit, d'environ 40 % de sa valeur, tout en en concédant l'usufruit à un tiers pour une période limitée. À l'issue de cette période, l'investisseur devient automatiquement propriétaire du bien. Cette solution offre ainsi une opportunité d'investissement immobilier à long terme, sans contraintes de gestion et à faible coût.
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Le schéma de démembrement de propriété permet à tout investisseur de devenir nu-propriétaire d'un bien immobilier en bénéficiant d'une réduction de prix de l'ordre de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu'il aurait perçus s'il en était propriétaire pleine et entière. L'usufruit de l'appartement est cédé à un bailleur professionnel qui perçoit les revenus et assume toutes les charges pendant une période de 15 à 20 ans.
Ce type d'investissement offre à l'acquéreur nu-propriétaire l'avantage d'une absence totale de contraintes de gestion ou d'aléas locatifs, ainsi que d'une exonération fiscale. En mobilisant une épargne privée, ce dispositif encore peu connu vient renforcer les dispositifs classiques visant à accroître l'offre de logements à loyers abordables et permettre aux actifs de résider dans les zones les plus attractives du territoire. À la fin de la période de démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété de l'appartement, se constituant ainsi un patrimoine ou un complément de revenus idéal pour la retraite.
Il convient de considérer la résultante de la séparation de deux droits, à savoir l'usufruit et la nue-propriété, selon les dispositions du Code civil. Le premier droit, à savoir l'usufruit, confère le droit d'utiliser le bien immobilier ainsi que de percevoir les revenus qui en découlent. Ce droit est cédé à un bailleur institutionnel, qui exploitera le logement pour une période de 15 à 20 ans. Le second droit, correspondant à la nue-propriété, donne droit à la disposition du bien immobilier à l'expiration de la période d'exploitation du bailleur institutionnel, après que celui-ci a rénové le logement. L'acquisition d'un bien immobilier en nue-propriété par un investisseur privé peut se faire directement ou par le biais d'une société.
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Il y a une élimination du risque d'impayés, qui est directement assumé par le bailleur institutionnel lors de l'achat de l'usufruit. Celui-ci se charge de la gestion et de la perception des loyers des locataires qui remplissent les critères éligibles au dispositif. En outre, c'est également à l'usufruitier qu'il revient la responsabilité de remettre le bien en bon état d'habitabilité à la fin de la période de démembrement.
La totalité des charges locatives et des travaux liés au bien immobilier est assumée par l'usufruitier, qui prend également en charge les charges financières telles que les taxes foncières et d'habitation. De plus, les réparations courantes sont à la charge de l'usufruitier durant la période de l'opération.
Contrairement aux investissements immobiliers conventionnels qui sont fortement imposés sur le plan fiscal, ce type d'investissement permet aux propriétaires nus de bénéficier d'une fiscalité optimisée, en particulier en raison de l'absence de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ainsi que d'une imposition réduite sur les plus-values à la fin de l'opération.
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Ce type d'investissement immobilier offre de nombreux avantages en tant que placement patrimonial. Il se valorise naturellement dans le temps sans alourdir votre fiscalité, que ce soit pendant la durée du placement ou à l'issue du démembrement. Les avantages incluent notamment :
En comparaison avec un investissement immobilier traditionnel de défiscalisation, ce type d'investissement immobilier présente une liquidité supérieure étant donné qu'il est fondé sur le Code civil plutôt que sur une loi de défiscalisation qui peut être éphémère ou soumise à diverses contraintes telles qu'une période minimale de détention du bien immobilier.
Historiquement, la demande sur le marché secondaire de la revente en démembrement est supérieure à l'offre. Bien que peu de nus-propriétaires décident de vendre leur bien, de nombreux acheteurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux et patrimoniaux pour la durée restante.
En conclusion, la nue-propriété est une forme d'investissement immobilier qui permet à un investisseur d'acheter un bien immobilier, généralement à un prix réduit, sans en avoir la jouissance. Cela signifie que l'investisseur détient la propriété du bien, mais c'est un autre individu, généralement le vendeur, qui en a l'usufruit et peut l'utiliser ou le louer. Cette stratégie est souvent utilisée pour constituer un patrimoine immobilier sans avoir à gérer les contraintes du locatif. Sur le marché immobilier, investir dans la nue-propriété offre l'avantage de pouvoir revendre le bien plus tard, potentiellement avec une plus-value, tout en bénéficiant d'un abattement fiscal sur l'impôt sur le revenu ou l'ISF. De plus, en n'ayant pas à gérer les aspects locatifs, les contribuables peuvent se concentrer sur d'autres investissements ou revenus complémentaires. En somme, la nue-propriété est une option avantageuse pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier avec un effet de levier, tout en minimisant les contraintes et en optimisant les avantages fiscaux.
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