Succession de résidence principale : guide complet

Pour la moitié des ménages français, la résidence principale constitue l'essentiel du patrimoine. Lors d'une succession, ce bien immobilier devient alors un enjeu fiscal majeur. Le droit de succession sur la maison principale peut représenter une charge significative pour les héritiers, surtout sans connaissance des dispositifs d'allègement existants. L'abattement de 20% prévu par le Code général des impôts permet pourtant de réduire substantiellement la base taxable, à condition de remplir des critères stricts. Comprendre les conditions d'éligibilité, la méthodologie de calcul et les stratégies d'optimisation permet de transmettre une résidence principale dans les meilleures conditions fiscales.

Qu'est-ce que l'abattement de 20% sur la résidence principale ?

L'article 764 bis du CGI instaure un mécanisme de réduction automatique de la base imposable lors d'une succession. Concrètement, un abattement de 20% s'applique sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant la résidence principale du défunt au jour du décès.

Ce dispositif n'est pas optionnel : dès lors que les conditions sont réunies, le notaire doit l'appliquer lors de l'établissement de la déclaration de succession. L'objectif est de protéger le cadre de vie du conjoint survivant ou des enfants mineurs en allégeant la charge fiscale.

Illustration : pour une maison estimée à 400 000 €, la base taxable après application de l'abattement devient 320 000 €. L'économie d'impôt dépend ensuite du barème progressif applicable selon le lien de parenté.

Comment est déterminée la valeur vénale ?

La valeur vénale correspond au prix de marché du bien immobilier au jour du décès, conformément à l'article 761 du CGI. Plusieurs outils permettent d'estimer cette valeur :

• Patrim : service gratuit de l'administration fiscale accessible via impots.gouv.fr
• Base DVF (demandes de valeurs foncières) : données publiques des transactions immobilières
• Expertise immobilière indépendante

Le notaire procède à l'évaluation finale. En cas de désaccord avec l'administration fiscale sur une valeur jugée trop élevée, une réclamation contentieuse reste possible dans un délai de 2 ans.

Qui peut bénéficier de cet abattement ? Les conditions d'éligibilité

L'application de l'abattement de 20% est subordonnée à deux conditions cumulatives définies par l'article 764 bis du CGI.

Condition 1 : le bien doit constituer la résidence principale du défunt au moment du décès. Les résidences secondaires et les biens locatifs sont exclus du dispositif.

Condition 2 : l'immeuble doit être occupé, au jour du décès, à titre de résidence principale par au moins l'une des personnes suivantes :

• le conjoint survivant (marié)
• le partenaire de PACS survivant
• un ou plusieurs enfants mineurs du défunt
• un enfant majeur protégé (incapable de travailler dans des conditions normales en raison d'une infirmité)

À noter : le conjoint survivant ou le partenaire de PACS bénéficie d'une exonération totale de droits de succession depuis 2007. L'abattement de 20% présente donc un intérêt principalement pour les enfants héritiers occupant le logement.

Quels justificatifs fournir au notaire ?

L'occupation effective du logement doit être prouvée par des documents probants :

• attestation de domicile
• factures d'énergie ou de télécommunications au nom de l'occupant
• avis d'imposition mentionnant l'adresse du bien
• déclaration sur l'honneur en complément si nécessaire

Les abattements selon le lien de parenté : tableau récapitulatif

L'abattement de 20% sur la résidence principale se cumule avec les abattements personnels de droit commun. Ces derniers varient selon le degré de parenté avec le défunt.

Ces montants, gelés jusqu'en 2028, se renouvellent tous les 15 ans pour les donations. Une donation antérieure de moins de 15 ans réduit donc l'abattement disponible lors de la succession.

Comment calculer les droits de succession sur votre maison ?

Le calcul des droits de succession suit une méthodologie en quatre étapes.

1. Étape 1 : déterminer la valeur vénale du bien au jour du décès.
2. Étape 2 : appliquer l'abattement de 20% si les conditions sont remplies. Le résultat constitue la base taxable.
3. Étape 3 : soustraire l'abattement personnel correspondant au lien de parenté.
4. Étape 4 : appliquer le barème progressif des droits de succession sur le montant restant.

Exemple chiffré : maison estimée à 350 000 €, héritée par un enfant unique qui occupait le logement avec le défunt.
Valeur après abattement 20% : 280 000 €
Abattement enfant : 280 000 € - 100 000 € = 180 000 € taxables
‍Application du barème progressif : droits de succession d'environ 34 194 €

Stratégies pour optimiser la transmission de votre résidence principale

Plusieurs leviers légaux permettent d'anticiper et de réduire la charge fiscale pour les héritiers.

La donation de son vivant

Transmettre tout ou partie du bien de son vivant permet d'utiliser l'abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Attention : l'abattement de 20% sur la résidence principale ne s'applique pas aux donations, uniquement aux successions.

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) de la nue-propriété. Le propriétaire conserve l'usufruit et transmet la nue-propriété aux enfants. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans droits supplémentaires. La valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal lié à l'âge, constitue une base taxable réduite.

La SCI familiale

La création d'une société civile immobilière permet une transmission progressive des parts sociales aux enfants. Une décote de 10 à 15% pour illiquidité peut s'appliquer sur la valeur des parts de la SCI familiale. Ce montage nécessite une anticipation de plusieurs années et un accompagnement juridique rigoureux.

L'assurance-vie comme moyen de payer les droits de succession

Sans concerner directement l'immobilier, l'assurance-vie offre une exonération de droits jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans. Les capitaux ainsi libérés peuvent aider les héritiers à acquitter les droits de succession sur le bien immobilier.

Cas particuliers et situations spécifiques

Certaines configurations familiales ou patrimoniales méritent une attention particulière.

Le défunt résidait en EHPAD ou maison de retraite

L'abattement de 20% reste applicable lorsque l'entrée en établissement était récente et motivée par des raisons de santé indépendantes de la volonté du défunt. Deux conditions doivent être réunies : le logement n'a pas été vendu ni loué, et des justificatifs médicaux attestent du caractère contraint du départ.

Couples non mariés et non pacsés

La situation fiscale est particulièrement défavorable : aucun abattement spécifique n'existe et le taux d'imposition atteint 60% dès le premier euro. Le PACS ou le testament (dans la limite de la quotité disponible) constituent des solutions pour améliorer la protection du partenaire.

Logement partiellement loué

Seule la partie effectivement occupée par le défunt et les ayants droit éligibles ouvre droit à l'abattement de 20%. Le calcul s'effectue au prorata de la surface occupée.

Indivision entre héritiers

L'abattement s'applique sur la quote-part de chaque héritier remplissant les conditions d'éligibilité. Les situations d'indivision conflictuelle peuvent nécessiter une médiation ou un partage amiable pour éviter la vente forcée du bien.

Les erreurs à éviter et les risques de redressement fiscal

Plusieurs écueils peuvent entraîner des conséquences financières significatives.

1. Erreur 1 : sous-estimer ou surestimer volontairement la valeur vénale du bien. L'administration fiscale dispose de moyens de contrôle et peut procéder à un redressement assorti de pénalités de 40% en cas de mauvaise foi.
2. Erreur 2 : revendiquer l'abattement de 20% sans occupation effective du logement. Le rejet de l'abattement entraîne une majoration des droits dus.
3. Erreur 3 : confondre les régimes de la succession et de la donation. L'abattement de 20% est exclusivement applicable aux successions.
4. Erreur 4 : ne pas déposer la déclaration de succession dans les délais légaux. Le délai est de 6 mois en métropole et 12 mois pour les décès survenus à l'étranger ou outre-mer.
5. Erreur 5 : constituer une SCI sans anticipation suffisante. Un montage réalisé peu avant le décès peut être requalifié en abus de droit.

Bon à savoir : en cas d'erreur de bonne foi, une réclamation contentieuse peut être déposée auprès de l'administration fiscale dans un délai de 2 ans suivant le paiement des droits.

Ce qu'il faut retenir :

L'abattement de 20% sur la résidence principale constitue un levier fiscal significatif lors d'une succession, à condition de satisfaire aux critères d'occupation définis par l'article 764 bis du CGI. Ce dispositif se cumule avec les abattements personnels selon le lien de parenté, permettant de réduire substantiellement la base imposable.

Plusieurs stratégies d'anticipation existent pour optimiser la transmission : donation de son vivant, démembrement de propriété, SCI familiale ou recours à l'assurance-vie. Chaque situation patrimoniale étant unique, un accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine permet d'élaborer une stratégie personnalisée et d'éviter les écueils fiscaux.

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FAQ

L'abattement de 20% sur la résidence principale est-il automatique ?

L'abattement de 20% sur la résidence principale n'est pas automatique au sens où il faut remplir les conditions d'occupation prévues par l'article 764 bis du CGI. Toutefois, dès lors que ces conditions sont réunies, le notaire a l'obligation de l'appliquer lors de l'établissement de la déclaration de succession.

Peut-on cumuler l'abattement de 20% avec d'autres abattements successoraux ?

Oui, le cumul est possible. L'abattement sur la résidence principale s'applique en premier sur la valeur vénale du bien, puis l'abattement personnel selon le lien de parenté (100 000 € pour un enfant par exemple) vient réduire la part nette taxable.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession sur la maison principale ?

Non, le conjoint survivant ne paie aucun droit de succession sur la maison principale ni sur aucun autre bien hérité. Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint marié ou pacsé bénéficie d'une exonération totale de droits de succession, quelle que soit la valeur du patrimoine transmis.

L'abattement de 20% s'applique-t-il aux résidences secondaires ?

Non, l'abattement de 20% ne s'applique pas aux résidences secondaires. Seule la résidence principale du défunt au jour du décès est concernée par ce dispositif. Les résidences secondaires et les biens locatifs sont évalués à leur valeur vénale intégrale pour le calcul des droits de succession.

Comment contester une évaluation fiscale jugée trop élevée sur un bien immobilier ?

La contestation s'effectue par réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale. Le délai pour agir est de 2 ans à compter du paiement des droits. Il convient de fournir des éléments comparatifs probants : ventes de biens similaires dans le secteur, expertise immobilière indépendante, données issues de la base DVF.

Quel est le délai pour déposer une déclaration de succession ?

Le délai est de 6 mois à compter du décès lorsque celui-ci survient en France métropolitaine. Ce délai est porté à 12 mois pour les décès survenus à l'étranger ou dans les territoires ultramarins. Le non-respect de ces délais entraîne des pénalités de retard.