LMNP

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s'applique au particulier qui loue un logement équipé sans franchir les seuils du statut professionnel. Sa particularité tient au rattachement des loyers aux bénéfices industriels et commerciaux, et non aux revenus fonciers. Cette qualification ouvre l'accès à l'amortissement du bien, levier absent de la location nue.

Les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel

La frontière avec le statut professionnel repose sur deux critères cumulatifs. Le loueur demeure non professionnel dès lors qu'une seule des conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles du foyer restent inférieures à 23 000 €, ou elles n'excèdent pas les autres revenus d'activité du foyer. Basculer en loueur professionnel suppose donc de dépasser les deux seuils simultanément.

Le logement doit être meublé au sens réglementaire, c'est-à-dire comporter la liste de mobilier fixée par décret, et l'activité donne lieu à l'obtention d'un numéro SIRET. Deux régimes d'imposition se présentent ensuite :

• le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire : 77 700 € de recettes et 50% d'abattement en location de longue durée, comme pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes ;
• 15 000 € de recettes et 30% seulement pour les meublés de tourisme non classés, depuis le durcissement voté en 2024 ;
• le régime réel, qui déduit les charges effectives, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bâti par composants, terrain exclu.

Le déficit constaté au réel ne s'impute que sur les bénéfices de même nature, pendant dix ans : le loueur non professionnel ne peut pas le déduire de son revenu global. Les loyers supportent en outre des prélèvements sociaux de 18.6%, la location meublée ne relevant pas du régime des revenus fonciers, resté à 17.2%.

Une évolution majeure est intervenue au 1er janvier 2025 : les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, à l'exception des résidences étudiantes, seniors et établissements de santé. L'avantage fiscal est donc devenu un report d'imposition plus qu'une exonération définitive.

Exemple de calcul en LMNP au régime réel

Un studio acquis 200 000 €, dont 20 000 € de valeur de terrain, génère 12 000 € de loyers annuels.

Au régime réel, l'amortissement du bâti sur trente ans représente environ 6 000 € par an, celui du mobilier sur sept ans près de 1 715 €, auxquels s'ajoutent 3 000 € de charges, taxe foncière et intérêts. Le total déductible approche 10 715 € et le résultat imposable tombe à environ 1 285 €.

Le micro-BIC aurait laissé 6 000 € imposables après abattement de 50%, soit près de 2 300 € d'impôt supplémentaire par an au taux marginal de 30%, prélèvements sociaux compris. La contrepartie apparaît à la revente : les amortissements pratiqués majorent la plus-value immobilière, taxée à 19% plus 17.2% de prélèvements sociaux, avec exonération progressive jusqu'à 22 puis 30 ans. L'arbitrage entre les deux régimes se joue donc sur la durée de détention envisagée avant d'investir en location meublée.

Questions fréquentes sur le LMNP

Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel ?

Le réel s'impose dès que charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est presque systématique en présence d'un emprunt. Le micro-BIC ne garde un intérêt que pour un bien sans crédit et faiblement chargé.

Le LMNP est-il soumis aux cotisations sociales ?

En location de longue durée, non : seuls les prélèvements sociaux de 18.6% s'appliquent. En meublé de tourisme, l'affiliation au régime des indépendants devient obligatoire au-delà de 23 000 € de recettes annuelles.

Que change la réforme des amortissements ?

Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value de cession. Le gain fiscal annuel demeure, mais il se rattrape en partie à la revente, sauf pour les résidences gérées expressément exclues du dispositif.

Où passe la frontière entre LMNP et LMP ?

Le statut professionnel suppose de dépasser 23 000 € de recettes annuelles et que celles-ci excèdent les autres revenus d'activité du foyer. À défaut, le statut reste non professionnel.