Atouts de l'investissement immobilier via SCPI et SCI

L'investissement immobilier est la pierre angulaire de la stratégie patrimoniale de nombreux foyers français. Le premier investissement notable dans la vie de chacun est usuellement la résidence principale, avant de diversifier son allocation dans des poches satellites (actions, arts, or, etc.). Nous abordons aujourd'hui l'intérêt de l'investissement dans l'immobilier papier, réalisable à travers un compte-titres, une assurance vie ou un Plan Épargne Retraite (PER). Quels sont les arguments face à l'achat d'un bien physique ? Éléments de réponse.

Qu'est-ce que l'immobilier papier ?

Investir dans l'immobilier papier, c'est investir dans des fonds immobiliers (SCPI, OPCI, etc.) gérant un parc physique à votre place. Selon les fonds, ces parcs peuvent être diversifiés (bureaux, commerces, résidences, viagers, etc.) ou spécialisés sur un segment ou un secteur géographique. En contrepartie, le fonds se rémunère à travers des frais de gestion annuels.

Quels en sont les avantages ?

1° - Investir dans la pierre papier, c'est s'offrir du temps.

Le temps consacré à la recherche d'un bien, à l'entretenir, à gérer la relation avec vos locataires. La société de gestion s'en occupe à votre place et vous fait profiter une expertise et d'un réseau auquel nul individuel ne peut prétendre.

2° - Un investissement diversifié, en quelques clics.

Une part d'immobilier papier est accessible au plus grand nombre et permet de s'exposer à différents biens n'ayant pas les mêmes spécificités. Le rendement et prix des hôtels ont par exemple une sensibilité économique asynchrone à celle des viagers. Un investissement diversifié permet, à moindres coûts, de vous apporter une protection et une stabilité difficiles à atteindre avec des investissements physiques.

3° - Les contraintes de la gestion locative en moins.

La lourdeur administrative engendrée par un parc à gérer, le recouvrement des impayés, la recherche de locataires. Tous ces éléments fastidieux sont également délégués à la société gestionnaire. Si le temps et la sérénité vous manquent, il s'agit d'un critère décisif dans le choix de la pierre papier.

4° - Une meilleure liquidité qu'un investissement physique.

Argument de poids pour les investisseurs souhaitant de la flexibilité, il est bien plus aisé de liquider une SCPI / OPCI qu'un investissement physique. Les personnes ne souhaitant pas s'engager à long terme auront donc une préférence pour cette option.

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Quels en sont les inconvénients ?

Vous déléguez la gestion donc vous ne maîtrisez pas le parc immobilier. Le plaisir de connaître votre marché, la recherche de bonnes affaires, la maîtrise de vos rénovations et le contrôle des biens que vous détenez n'existent pas au format papier.

​Une attention particulière doit par ailleurs être portée aux frais d'entrée et aux frais de gestion lors de la sélection de ces supports. Variables selon les partenaires, ils peuvent nécessiter un investissement plus long avant de pouvoir espérer obtenir un rendement positif sur votre achat.

Quelles sont les différences entre SCPI et OPCI ?

Une SCPI va investir l'intégralité de ses actifs dans des biens immobiliers. Il s'agit de la structure de fonds historique permettant de s'exposer à cette classe d'actif de manière dématérialisée. La SCPI est pensée pour vous apporter un revenu régulier, provenant des loyers, sous forme de dividendes.

​L'OPCI, structure créée en 2008, limite la part immobilière de son allocation à 60 %. La partie restante est investie dans des produits financiers classiques. Il s'agit davantage d'un produit de capitalisation ayant pour objectif de valoriser les biens immobiliers gérés, le versement de revenus n'étant pas son ambition principale.

La SCPI peut être détenue au nominal (en dehors d'un compte-titres, d'une assurance vie), ce n'est pas le cas d'une OPCI.

Sur le plan fiscal, les OPCI bénéficient d'un régime plus favorable que les SCPI. Les plus-values des OPCI sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, quand les revenus des SCPI sont imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition majorée des prélèvements sociaux de 17.2 %. À noter : lors d'un investissement dans le cadre d'une assurance vie, OPCI et SCPI profitent de la fiscalité ­unique de cette enveloppe.

Avantage également pour les OPCI sur le plan de l'IFI, l’impôt sur la fortune immobilière ne touchant que la partie immobilière (jusqu'à 60 % de l'OPCI). Une SCPI est imposée sur la totalité de sa valeur, car entièrement investie en immobilier physique.

Quels rendements attendre ?

Le rendement moyen des SCPI en 2019 était de 4.4 %. En tenant compte de la valorisation des parts (+1.20 %), nous arrivons à une performance de 5.6%.

En raison du contexte pandémique, les rendements 2020 sont attendus en légère baisse. Ci-dessous, le tableau des SCPI qui se sont essayées à prévoir leur dividende annuel (source : Les rendements des SCPI vont-ils baisser en 2020 ? Le Revenu).

Comment choisir sa SCPI / OPCI ?

Choisir sa SCPI / OPCI peut s'avérer délicat, il existe pléthore de choix et réaliser une sélection n'est pas aisé. Au regard de la répartition actuelle de votre patrimoine, voici les critères à prendre en compte dans votre décision :

- La composition des actifs (bureaux, commerces, hôtels, etc.)

- La zone géographique

- La taille de la SCPI / OPCI

- La liquidité et la facilité de revente

- Le taux d'occupation

En investissement immobilier direct ou en papier, Auguste Patrimoine s’appuie sur son expertise et sur son écosystème partenaire complet. Nous vous invitons à nous joindre si vous souhaitez être guidé dans vos choix d'investissement.