WALB

Le WALB, pour weighted average lease break, est la durée moyenne restant à courir jusqu'à la prochaine date à laquelle les locataires d'un patrimoine immobilier peuvent donner congé. La moyenne est pondérée par les loyers. Publié par les sociétés de gestion de SCPI et de fonds immobiliers, il mesure la visibilité des revenus locatifs : plus il est long, plus les loyers sont sécurisés dans le temps.

Ce qu'il faut savoir sur le WALB

En France, le bail commercial classique est un bail 3-6-9 : le locataire peut en principe partir à l'issue de chaque période triennale. Ces dates de sortie possibles, appelées breaks, constituent le vrai risque pour le bailleur. Le WALB les prend en compte, là où le WALT retient la fin du bail. Par construction, le WALB est donc toujours inférieur ou égal au WALT.

La pondération par les loyers donne plus de poids aux locataires importants. Ainsi, un grand locataire dont le bail peut être résilié l'an prochain pèse davantage qu'une dizaine de petits baux longs. L'indicateur se lit avec d'autres données :

• le taux d'occupation financier (TOF), qui mesure la part des loyers effectivement perçus ;
• la concentration locative, soit le poids des premiers locataires dans les revenus ;
• la qualité des locataires et la nature des immeubles.

Un WALB court n'est pas forcément un défaut. Il peut traduire des baux conclus à des loyers inférieurs au marché, que la société de gestion compte renégocier. En revanche, combiné à des immeubles difficiles à relouer, il signale un risque de vacance.

Exemple de calcul du WALB

Une SCPI détient trois immeubles loués :

• immeuble A : loyer de 600 000 €, prochaine sortie possible dans 2 ans ;
• immeuble B : loyer de 300 000 €, sortie possible dans 5 ans ;
• immeuble C : loyer de 100 000 €, sortie possible dans 8 ans.

Le total des loyers atteint 1 000 000 €. Le calcul donne : (600 000 × 2 + 300 000 × 5 + 100 000 × 8) / 1 000 000 = 3.5 ans. Une moyenne simple des trois durées aurait affiché 5 ans. L'écart s'explique par le poids de l'immeuble A, dont le locataire peut partir rapidement. Dès lors, l'enjeu de renouvellement porte sur 60% des revenus dans les deux prochaines années.

Questions fréquentes sur le WALB

Où trouver le WALB d'une SCPI ?

Il figure le plus souvent dans les bulletins trimestriels et le rapport annuel de la société de gestion. Sa publication n'est pas imposée par la réglementation, et les méthodes de calcul peuvent légèrement différer d'une société à l'autre.

Quel est un bon niveau de WALB ?

Il n'existe pas de seuil universel. Un WALB de plusieurs années offre une bonne visibilité, mais il faut le comparer à des fonds de même stratégie. Les actifs de santé ou de logistique affichent souvent des baux plus longs que les bureaux. Le WALB fait partie des indicateurs utiles pour choisir une SCPI.

Quelle différence entre WALB et WALT ?

Le WALB s'arrête à la première date de sortie possible du locataire. Le WALT court jusqu'au terme du bail. Le premier mesure le risque, le second la durée contractuelle maximale.