WALT

Le WALT, pour weighted average lease term, est la durée moyenne restante des baux d'un portefeuille immobilier jusqu'à leur échéance, pondérée par les loyers. Il indique pendant combien de temps, en moyenne, les revenus locatifs sont contractuellement prévus. Les sociétés de gestion de SCPI et de fonds immobiliers le publient pour illustrer la stabilité du patrimoine locatif.

WALT : le détail de l'indicateur

Le WALT retient la date de fin du bail, sans tenir compte des facultés de résiliation anticipée. Il mesure donc la durée contractuelle maximale des revenus. En revanche, il peut surestimer la visibilité réelle. En France, un bail commercial de neuf ans permet en principe au locataire de partir tous les trois ans. C'est pourquoi le WALT se lit avec le WALB, qui s'arrête à la première sortie possible.

Plusieurs facteurs allongent le WALT :

• des baux fermes de longue durée, sans faculté de sortie intermédiaire ;
• des secteurs à baux longs, comme la santé, l'hôtellerie ou certains entrepôts ;
• la renégociation de baux existants avec allongement de durée.

À l'inverse, un WALT qui se raccourcit d'année en année signale des échéances proches. La société de gestion doit alors relouer ou renouveler les baux. L'indicateur complète le taux d'occupation et le rendement d'une SCPI, sans les remplacer.

Exemple de calcul du WALT

Un fonds immobilier détient deux immeubles :

• un immeuble de bureaux loué 400 000 € par an, dont le bail s'achève dans 6 ans, avec une sortie possible dans 3 ans ;
• une clinique louée 600 000 € par an, avec un bail ferme s'achevant dans 12 ans.

Le WALT ressort à (400 000 × 6 + 600 000 × 12) / 1 000 000 = 9.6 ans. Le WALB, qui retient la sortie à 3 ans pour les bureaux, atteint (400 000 × 3 + 600 000 × 12) / 1 000 000 = 8.4 ans. L'écart de 1.2 an mesure le risque de départ anticipé du locataire de bureaux.

Questions fréquentes sur le WALT

Un WALT long garantit-il les revenus ?

Non. Il garantit une durée contractuelle, pas la solvabilité du locataire. Une défaillance ou une procédure collective peut interrompre les loyers avant le terme. La qualité des locataires reste donc déterminante.

Le WALT est-il publié par toutes les SCPI ?

Non. Sa publication est une pratique de marché, non une obligation réglementaire. Il figure souvent dans les bulletins trimestriels, parfois sous le nom de durée moyenne ferme ou résiduelle des baux.

Comment interpréter un écart important entre WALT et WALB ?

Il traduit une part importante de baux comportant des sorties intermédiaires. Le patrimoine affiche de longs baux sur le papier, mais les locataires peuvent partir bien avant. Avant d'investir en SCPI, mieux vaut examiner cet écart.

Le WALT est-il calculé sur les loyers ou sur les surfaces ?

Le plus souvent sur les loyers, ce qui donne davantage de poids aux locataires importants. Certaines sociétés de gestion le pondèrent toutefois par les surfaces. Avant de comparer deux fonds, il convient donc de vérifier la méthode retenue.