Depuis le 15 février 2025, un dispositif fiscal méconnu permet de transmettre 100 000 € supplémentaires à un enfant ou un petit-enfant sans droits de donation. Cette exonération exceptionnelle s'ajoute aux abattements habituels, mais elle se referme le 31 décembre 2026. Passé cette date, seul le régime classique subsistera.
Le mécanisme vise un objectif précis : soutenir l'accès au logement et la rénovation énergétique. En contrepartie, l'argent donné doit financer un projet immobilier bien défini, dans un délai court. Réaliser une donation de son vivant reste l'un des leviers les plus efficaces pour alléger la fiscalité d'une transmission. Encore faut-il en respecter chaque condition avant l'échéance.
Ce qu'il faut retenir
- N'attendez pas décembre. La fenêtre se referme vite : un projet immobilier se monte en plusieurs mois, ce qui rend une action tardive risquée.
- Le vrai gain naît du cumul : associée à l'abattement classique, l'exonération porte à 231 865 € le montant transmissible par parent, l'occasion de repenser toute une stratégie de transmission.
- Le dispositif ne bénéficie qu'aux familles ayant un projet de logement neuf ou de rénovation. Sans emploi éligible des fonds, il reste hors de portée.
- Chaque donation anticipée réduit l'assiette des futurs droits de succession, un effet à mesurer sur l'ensemble du patrimoine.
- La sécurisation passe par une déclaration en règle et, idéalement, par l'appui d'un notaire pour préserver l'équité entre les héritiers.
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Une exonération temporaire, en plus des abattements habituels
Le régime classique autorise déjà chaque parent à donner 100 000 € par enfant sans aucun droit. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Pour un grand-parent vers un petit-enfant, il tombe à 31 865 €. Ces montants restent gelés jusqu'en 2028, sans revalorisation prévue.
Le nouveau dispositif, issu de la loi de finances 2025, se superpose à ce régime. Il ouvre une exonération additionnelle de 100 000 € par donateur, sans consommer l'abattement classique. Les deux avantages sont donc cumulables sur une même opération.
La différence tient à l'usage des fonds. L'abattement classique porte sur un don libre d'emploi. La nouvelle exonération, elle, ne s'applique qu'à un don affecté : l'argent doit servir un projet de logement précis. C'est la contrepartie de son montant élevé.
Ce coup de pouce est temporaire par nature. Il court du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 et n'a pas vocation à être prolongé en l'état.
Toute donation réalisée à partir du 1er janvier 2027 relèvera de nouveau du seul régime de droit commun.
Qui peut donner et recevoir ?
Le cercle des donateurs est large. Sont concernés les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. À défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce. Le bénéficiaire doit être majeur.
Un atout distingue ce dispositif du don familial classique : il n'impose aucune limite d'âge au donateur. Le don familial de somme d'argent, lui, cesse à 80 ans. Ici, un grand-parent de 85 ans peut donc transmettre en franchise totale.
Deux plafonds encadrent l'opération :
- 100 000 € maximum par donateur, quel que soit le nombre de dons consentis dans cette limite.
- 300 000 € maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Concrètement, un même enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d'un grand-parent, pour atteindre le plafond de 300 000 € au titre de ce seul dispositif.
Un don réservé au logement
L'exonération n'est acquise que si les fonds financent un projet précis, dans les 6 mois suivant le versement. C'est la condition centrale, et la plus surveillée par l'administration.
Deux emplois autorisés
Les sommes reçues doivent servir à l'une de ces deux opérations :
- l'achat ou la construction d'un logement neuf, y compris en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, éligibles au dispositif MaPrimeRénov'.
Un logement ancien acquis sans travaux n'ouvre donc pas droit à l'exonération. Le neuf et la performance énergétique sont au cœur de la mesure.
Les conditions à respecter
Trois contraintes complètent l'emploi des fonds :
- le bien doit rester résidence principale pendant au moins 5 ans, qu'il soit occupé par le bénéficiaire ou par son locataire ;
- le don ne peut pas rembourser un prêt souscrit avant le 15 février 2025 ;
- les sommes affectées à des travaux ne peuvent pas se cumuler avec une aide MaPrimeRénov' portant sur les mêmes dépenses.
Le non-respect de l'une de ces conditions entraîne la remise en cause de l'exonération. Les droits de donation deviennent alors exigibles.
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L'effet de cumul : jusqu'à un demi-million par enfant
L'intérêt du dispositif se mesure au cumul. Empilé avec les autres abattements en vigueur, il porte à un niveau inédit le montant transmissible en une seule fois et en franchise de droits.
Bien orchestrée, la transmission permet à un couple de parents de faire passer près de 463 730 € à chaque enfant en franchise totale de droits.
Ce montant reste théorique : il suppose un projet immobilier réel et un donateur en capacité de mobiliser ces sommes. Il illustre la puissance du levier quand plusieurs abattements se combinent.
Déclarer le don : les formalités
La donation d'une somme d'argent se déclare via le formulaire n° 2735, dédié aux dons manuels. Le document se remplit en double exemplaire.
Le dépôt s'effectue auprès du service de l'enregistrement dont dépend le domicile du bénéficiaire, dans le mois suivant le don. Cette déclaration donne une date certaine à l'opération, indispensable pour sécuriser l'exonération et le décompte du délai de 15 ans.
Le recours à un notaire n'est pas obligatoire pour un don d'argent, mais il reste conseillé. Il permet d'articuler l'opération avec les autres donations en cours et de préserver l'équilibre entre héritiers.
Les pièges à éviter
Le dispositif est avantageux, mais son formalisme laisse peu de place à l'erreur. Quatre points méritent une vigilance particulière :
- manquer le délai de 6 mois d'emploi des fonds, qui fait perdre l'exonération de façon irréversible ;
- oublier la conservation du bien en résidence principale pendant 5 ans ;
- mal coordonner le don avec une aide MaPrimeRénov' ou avec d'autres donations récentes ;
- attendre la dernière minute, alors que l'achat ou les travaux demandent des mois de montage.
Les délais d'achat et de travaux imposent d'engager la démarche dès le début de 2026, sans compter sur l'échéance du 31 décembre 2026.
Questions fréquentes sur l'exonération de donation
Peut-on cumuler cette exonération avec l'abattement classique de 100 000 € ?
Cumuler cette exonération avec l'abattement classique est précisément l'intérêt du dispositif. Les 100 000 € exonérés au titre de la mesure temporaire s'ajoutent aux 100 000 € de l'abattement de droit commun. Un parent peut donc transmettre 200 000 € sans droits sur ce seul volet, avant même de mobiliser le don familial de somme d'argent.
Faut-il avoir moins de 80 ans pour donner ?
Il n'est pas nécessaire d'avoir moins de 80 ans pour profiter de cette exonération. Contrairement au don familial de somme d'argent, le dispositif temporaire n'impose aucune limite d'âge au donateur. Un grand-parent ou un arrière-grand-parent âgé peut donc en bénéficier pleinement.
L'argent peut-il financer l'achat d'un logement ancien ?
L'argent ne peut pas financer l'achat d'un logement ancien sans travaux. Seuls l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, VEFA comprise, ou des travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à l'exonération. C'est la contrepartie directe de cet avantage fiscal.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas conservé cinq ans ?
Si le bien n'est pas conservé cinq ans en résidence principale, l'exonération est remise en cause. Les droits de donation deviennent alors exigibles sur les sommes reçues. La même sanction s'applique en cas d'emploi des fonds hors du délai de 6 mois.
Jusqu'à quelle date profiter du dispositif ?
Le dispositif s'applique aux dons consentis jusqu'au 31 décembre 2026. Au-delà, seul le régime classique des abattements subsiste. Compte tenu des délais de montage d'un projet immobilier, il est prudent d'anticiper la donation bien avant cette échéance.
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