Nue-propriété

La nue-propriété est le droit de propriété privé de l'usage et des revenus d'un bien. Le nu-propriétaire possède le bien, mais c'est l'usufruitier qui l'occupe ou en perçoit les loyers. Cette séparation résulte d'un démembrement de propriété, outil courant de transmission. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans impôt supplémentaire.

Nue-propriété : un droit de propriété sans l'usage

Le démembrement scinde la pleine propriété en deux droits : la nue-propriété et l'usufruit, ce dernier revenant à l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut ni habiter le bien ni en toucher les revenus, mais il en conserve la substance. Sa valeur se calcule selon un barème légal (article 669 du CGI) fonction de l'âge de l'usufruitier : plus celui-ci est jeune, plus la nue-propriété vaut peu, et inversement.

À l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans nouveaux droits à payer. Le démembrement peut aussi être temporaire, établi pour une durée fixe, et non viager. La répartition des charges suit une logique simple : l'usufruitier assume l'entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations.

Exemple : donner la nue-propriété à ses enfants

Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien de 500 000 € tout en conservant l'usufruit. Selon le barème, à cet âge la nue-propriété représente 60% de la valeur, soit 300 000 € : la donation n'est taxée que sur ce montant. Au décès du parent, les enfants recouvrent la pleine propriété des 500 000 € sans nouveaux droits.

Questions fréquentes sur la nue-propriété

Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien ?

Il peut céder sa seule nue-propriété, mais la vente en pleine propriété exige l'accord de l'usufruitier. Les deux droits doivent être réunis pour une cession pleine et entière.

Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?

Par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier. Entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60% ; entre 71 et 80 ans, 70%.

La nue-propriété entre-t-elle dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ?

En principe non : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur du bien. Le nu-propriétaire n'est pas imposé, sauf démembrement issu d'une succession, où la valeur se répartit selon le barème.

Qui paie la taxe foncière et les travaux ?

L'usufruitier règle l'entretien et la taxe foncière ; le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux touchant à la structure.