Viager occupé

Le viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, continue d'occuper le logement jusqu'à son décès. L'acheteur, ou débirentier, verse en général un capital à la signature, le bouquet, puis une rente viagère périodique. Cette formule permet à un senior de compléter ses revenus sans quitter son domicile.

Ce qu'il faut savoir sur le viager occupé

Comme toute vente en viager, l'opération repose sur un aléa : la durée de vie du vendeur. Le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du bien. Le prix tient donc compte de cette occupation :

• la valeur libre du bien sert de point de départ ;
• une décote d'occupation est appliquée, d'autant plus forte que le vendeur est jeune ;
• la valeur occupée se répartit entre le bouquet et le capital converti en rente, selon une table de mortalité et un taux.

Le viager occupé se distingue du viager libre, où l'acheteur dispose immédiatement du logement. Il diffère aussi de la vente de la nue-propriété, qui ne prévoit pas de rente. Sur le plan fiscal, la rente perçue n'est imposée que pour une fraction, fixée selon l'âge du vendeur au début de la rente. Le barème des rentes viagères à titre onéreux retient 70% avant 50 ans, 50% de 50 à 59 ans, 40% de 60 à 69 ans et 30% à partir de 70 ans.

Exemple de viager occupé

Une propriétaire de 75 ans vend son appartement en viager occupé. Sa valeur libre est estimée à 300 000 €.

• Après décote d'occupation, la valeur occupée s'établit à environ 200 000 €.
• Le bouquet est fixé à 60 000 €, versé à la signature.
• Les 140 000 € restants sont convertis en une rente d'environ 950 € par mois, soit 11 400 € par an, selon le barème retenu.

Ayant plus de 70 ans au début de la rente, la venderesse n'est imposée que sur 30% de celle-ci, soit 3 420 € par an. Par ailleurs, la vente de sa résidence principale n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value. Elle conserve enfin l'usage de son logement jusqu'à son décès.

Questions fréquentes sur le viager occupé

Qui paie les charges en viager occupé ?

En principe, le vendeur occupant règle les charges courantes et l'entretien, et l'acheteur les gros travaux. Le contrat peut toutefois prévoir une autre répartition, y compris pour la taxe foncière.

Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?

Le contrat comporte généralement une clause résolutoire. Le vendeur peut alors obtenir l'annulation de la vente, et les sommes déjà versées peuvent lui rester acquises selon les termes de l'acte.

Le viager occupé est-il intéressant pour un senior ?

Il transforme un patrimoine immobilier en revenus réguliers, sans déménagement. Il réduit en revanche l'actif transmis aux héritiers, ce qui doit s'apprécier au regard des autres placements adaptés aux seniors.

Que se passe-t-il si le vendeur quitte définitivement le logement ?

Le contrat peut prévoir une clause de libération anticipée. Si le vendeur part, par exemple en maison de retraite, la rente est alors majorée selon les termes de l'acte, et l'acheteur récupère l'usage du bien.