SPPICAV ou FPI : les deux formes d'OPCI comparées

La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et le fonds de placement immobilier (FPI) sont les deux formes d'organisme de placement collectif en immobilier (OPCI). Tous deux sont agréés par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et obéissent au même cadre d'investissement.

Leur forme juridique décide en revanche de la nature du revenu perçu : la SPPICAV verse des dividendes, le FPI des revenus fonciers. L'impôt du porteur, les obligations de distribution du fonds et l'intérêt de l'enveloppe de détention en dépendent.

SPPICAV et FPI : société ou copropriété

Les deux formes d'OPCI prévues par l'AMF reprennent celles des fonds investis en actions et en obligations : la société et la copropriété.

La SPPICAV : une société par actions

La SPPICAV est une société par actions. L'épargnant y détient des actions et devient actionnaire. Le capital augmente à chaque souscription et diminue à chaque rachat, comme dans une société d'investissement à capital variable (SICAV), la forme société des fonds actions et obligations.

Sur le plan fiscal, la SPPICAV entre dans le champ de l'impôt sur les sociétés (IS). Elle en est toutefois exonérée en vertu du 3° nonies de l'article 208 du code général des impôts (CGI). En contrepartie, elle doit redistribuer une large part de ses résultats, sous forme de dividendes.

Le FPI : une copropriété fiscalement transparente

Le FPI est une copropriété sans personnalité morale, c'est-à-dire sans existence juridique distincte de ses porteurs, à l'image d'un fonds commun de placement (FCP). L'investisseur y détient des parts, pas des actions.

Faute de personnalité morale, le FPI est fiscalement transparent : il ne paie aucun impôt à son niveau. Le porteur est imposé comme s'il détenait lui-même une fraction des immeubles, sur des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

Les règles communes à la SPPICAV et au FPI

Quelle que soit leur forme, les OPCI grand public, ouverts à tous les épargnants, suivent les mêmes règles d'investissement et de fonctionnement :

• L'allocation : au moins 60% d'actifs immobiliers et au moins 5% de liquidités (immeubles, parts de sociétés immobilières), les 35% restants étant libres pour des actions, des obligations, des foncières cotées ou des liquidités, y compris à l'étranger.
• La valeur liquidative, soit le prix d'une part ou d'une action : calculée au plus deux fois par mois et au moins tous les six mois.
• L'évaluation des immeubles : confiée à deux experts indépendants, désignés pour quatre ans, avec une valorisation trimestrielle.
• Le contrôle : société de gestion agréée par l'AMF, dépositaire qui conserve les actifs, commissaire aux comptes.
• Le rachat : l'OPCI est tenu de racheter les parts à l'épargnant qui veut sortir, ce qui le rend plus facile à revendre qu'une société civile de placement immobilier (SCPI).

Les risques sont eux aussi identiques. Ni le capital ni le rendement ne sont garantis. La poche financière expose le fonds aux fluctuations des marchés. Par ailleurs, l'OPCI peut s'endetter pour acheter des immeubles, ce qui amplifie les hausses comme les baisses de valeur, en particulier quand les taux d'intérêt remontent.

La fiscalité de la SPPICAV et du FPI en détention directe

En détention directe, c'est-à-dire hors assurance vie, un même loyer encaissé par le fonds n'est pas imposé de la même façon chez le porteur. Tout dépend de la forme de l'OPCI.

SPPICAV : des dividendes soumis au PFU

Les dividendes de SPPICAV relèvent des revenus de capitaux mobiliers. Ils supportent par défaut le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31.4% depuis 2026, soit 12.8% d'impôt sur le revenu et 18.6% de prélèvements sociaux. Sur option, le barème progressif peut s'appliquer à la place. Cette option est globale : elle vaut pour l'ensemble des revenus de placement du foyer de l'année.

L'option pour le barème perd ici une partie de son intérêt. Les dividendes prélevés sur des bénéfices exonérés d'IS n'ouvrent pas droit à l'abattement de 40% des dividendes classiques. Ils sont déclarés pour leur montant brut. Enfin, la revente des actions de SPPICAV relève des plus-values mobilières, elles aussi au PFU.

FPI : des revenus fonciers imposés au barème

Les revenus du FPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils supportent 17.2% de prélèvements sociaux, car les revenus fonciers échappent à la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) de 2026. Le mécanisme rappelle la fiscalité des SCPI, avec une différence : l'associé de SCPI est imposé sur sa part des loyers encaissés par la société, même non distribués, alors que le porteur de FPI l'est sur les sommes effectivement distribuées.

Ces revenus s'ajoutent aux autres revenus fonciers du foyer. Ils peuvent donc absorber un déficit foncier reportable, c'est-à-dire l'excédent de charges sur les loyers d'un bien détenu en direct, reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le porteur qui emprunte pour acquérir ses parts déduit en outre les intérêts de ses revenus fonciers.

Les plus-values, réalisées par le fonds ou lors de la revente des parts, suivent le régime des plus-values immobilières. Des abattements pour durée de détention les réduisent chaque année, jusqu'à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Comparaison chiffrée selon le taux marginal d'imposition

Le taux marginal d'imposition (TMI), soit le taux de la tranche la plus haute atteinte par le foyer, fait basculer la comparaison. Pour 1 000 € distribués, l'impôt total s'établit ainsi :

• TMI de 11% : 282 € pour le FPI (110 € d'impôt et 172 € de prélèvements sociaux), contre 296 € pour la SPPICAV au barème et 314 € au PFU.
• TMI de 30% : 472 € pour le FPI, contre 314 € pour la SPPICAV au PFU.
• TMI de 41% : 582 € pour le FPI, contre toujours 314 € pour la SPPICAV.

Ces montants ignorent la CSG déductible : sur les revenus fonciers, 6.8 points de CSG se déduisent du revenu imposable de l'année suivante, ce qui allège légèrement la note du FPI. Le FPI ne garde donc un avantage qu'en bas du barème. Dès un TMI de 30%, la SPPICAV coûte nettement moins cher en impôt.

À 1 000 € distribués et un taux marginal de 41%, l'écart atteint 268 € d'impôt en faveur de la SPPICAV.

Les obligations de distribution de la SPPICAV et du FPI

L'exonération d'impôt au niveau du fonds suppose des distributions élevées, dont le code monétaire et financier fixe les seuils pour chaque forme :

• SPPICAV : au moins 85% des revenus locatifs nets et 50% des plus-values de cession d'immeubles, en vertu de l'article L214-69.
• FPI : au moins 85% des revenus nets et 85% des plus-values nettes réalisées, selon l'article L214-81.

Un FPI reverse donc davantage de plus-values à ses porteurs. Comme les ventes d'immeubles ne surviennent pas chaque année, ses distributions sont plus irrégulières. La SPPICAV peut, elle, conserver une part plus large de ses plus-values pour réinvestir.

Tableau comparatif SPPICAV et FPI

Les écarts ci-après valent pour une détention directe, hors assurance vie.

Pourquoi le FPI reste rare dans l'offre grand public ?

La grande majorité des OPCI proposés aux particuliers prennent la forme d'une SPPICAV, pour trois raisons :

• La fiscalité : pour un épargnant imposé à 30% ou plus, le PFU des dividendes coûte moins cher que l'imposition foncière.
• La simplicité déclarative : les dividendes sont pré-remplis sur la déclaration de revenus, alors que les revenus d'un FPI doivent être reportés sur la déclaration de revenus fonciers.
• La distribution : les assureurs référencent surtout des SPPICAV dans leurs contrats, ce qui oriente l'offre des sociétés de gestion.

Le FPI intéresse surtout un profil précis : un foyer faiblement imposé, ou un investisseur qui dispose déjà d'un déficit foncier à absorber.

SPPICAV et FPI en assurance vie ou en compte-titres

La plupart des OPCI se souscrivent en unités de compte, les supports non garantis en capital d'un contrat d'assurance vie. Les distributions restent alors dans le contrat. Elles ne sont pas imposées l'année de leur versement : seuls les rachats déclenchent la fiscalité propre à l'assurance vie.

La distinction entre dividendes et revenus fonciers disparaît donc pour le porteur. Les prélèvements sociaux restent à 17.2% sur les gains du contrat. Après huit ans, un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s'applique aux gains rachetés. La forme juridique de l'OPCI ne joue plus que sur la gestion du fonds, pas sur l'impôt.

En détention directe ou via un compte-titres, chaque forme applique au contraire pleinement sa propre fiscalité. Le choix entre SPPICAV et FPI ne se pose donc vraiment qu'hors assurance vie.

En assurance vie, SPPICAV et FPI se valent fiscalement : seule la détention directe fait de la forme juridique un critère de choix.

Questions fréquentes sur la SPPICAV et le FPI

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