Rendre son logement éligible aux APL : bonne ou mauvaise idée ?

Faire en sorte que son logement soit éligible aux Aides Personnalisées au Logement (APL) est une démarche souvent perçue comme purement sociale. Pourtant, pour un propriétaire bailleur ou un investisseur immobilier, conventionner un logement APL est aussi une stratégie patrimoniale à considérer. Entre sécurité locative, avantage fiscal et rendement maîtrisé, découvrez si rendre votre logement éligible aux APL est une bonne ou une mauvaise idée.

Qu’est-ce qu’un logement éligible aux APL ?

Un logement éligible aux APL permet au locataire de bénéficier d’une aide financière versée par la CAF (ou la MSA) pour réduire le montant de son loyer. Mais pour que ce soit possible, le logement doit répondre à plusieurs conditions précises.

Les conditions à respecter pour qu’un logement soit conventionné APL

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Voici les conditions que le logement doit respecter :

• Un logement décent et en bon état d’usage : le bien doit respecter les critères de décence définis par la loi, c’est-à-dire une surface minimale (au moins 9 m² par personne), une aération, une sécurité électrique, une isolation, des équipements sanitaires…
• Une résidence principale pour le locataire : les APL ne concernent que les résidences principales, occupées au moins 8 mois par an.
• Une convention signée avec l’ANAH : pour qu’un logement du parc privé soit éligible, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Ce conventionnement fixe : un plafond de loyer, un plafond de ressources du locataire et ouvre droit, en contrepartie, à des avantages fiscaux.

Le locataire, quant à lui, peut utiliser un simulateur en ligne comme celui proposé par les experts en aides sociales Mes Allocs. L’outil permet d’estimer son éligibilité et le montant d’APL qu’il peut percevoir. Pour l’utiliser, il devra cliquer sur ce lien https://www.mes-allocs.fr/guides/aide-logement/apl/simulation-apl/. 

Pourquoi conventionner votre bien ?

Faire le choix de conventionner votre logement, c’est s’engager sur plusieurs années, mais aussi profiter d’avantages concrets.

Une sécurité locative grâce aux APL

Les APL sont directement versées au bailleur (ou partiellement au locataire), ce qui réduit le risque d’impayé. En pratique, une partie du loyer est garantie par l’État, assurant une meilleure visibilité sur les revenus locatifs.

Réduction d’impôt via le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages, qui a remplacé “Louer Abordable”, permet une déduction fiscale sur les revenus fonciers pouvant aller de 15 % à 65 %, selon :

• Le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social) ;
• La zone géographique : attention, en 2025, un arrêté du 5 septembre modifie le classement des communes en zones A, B ou C ;
• L’éventuel recours à une intermédiation locative (agence agréée).

Accès à un public plus large de locataires

En conventionnant, vous pouvez louer à des ménages éligibles aux APL, souvent exclus du marché classique. C’est une manière de sécuriser l’occupation du logement, d’éviter les vacances locatives, et de participer à une démarche responsable, sans sacrifier la rentabilité.

Les impacts sur la rentabilité et la fiscalité

Conventionner son bien implique un loyer plafonné, donc une rentabilité brute souvent plus faible qu’en location libre. Mais cette baisse apparente est souvent compensée par les avantages fiscaux et la stabilité des revenus locatifs.

Prenons un studio loué 700 €/mois en location libre, soit 8 400 €/an. En conventionnement intermédiaire, le loyer passe à 620 €/mois, mais avec une déduction fiscale de 30 % :

• Revenu imposable avant : 8 400 €
• Revenu imposable après : 8 400 × (1 – 0,30) = 5 880 €

À qui s’adresse cette stratégie de logement conventionné ?

1. Aux propriétaires souhaitant diversifier leur parc

Conventionner un logement permet de panacher son portefeuille immobilier entre biens libres et conventionnés. Cela réduit la dépendance à la conjoncture et offre une source de revenus stable, utile notamment dans une stratégie de retraite locative.

2. Aux investisseurs cherchant un rendement “sûr” avec avantage fiscal

Pour un investisseur prudent, ce dispositif combine sécurité des loyers, réduction d’impôt et gestion simplifiée (notamment via l’intermédiation locative). C’est un bon compromis entre rentabilité modérée et risque quasi nul.

Comment rendre concrètement son bien éligible aux APL ?

1. Réaliser un diagnostic du logement : vous devez vous assurer que le bien respecte les critères de décence et de performance énergétique.
   
2. Contacter l’ANAH : vous devez remplir une demande de conventionnement Loc’Avantages (en ligne sur monprojet.anah.gouv.fr).
   
3. Fixer le loyer selon le barème applicable : les plafonds varient selon la zone géographique (A, B1, B2, C).
   
4. Signer la convention : elle vous engage, vous en tant que propriétaire, pour 6 à 9 ans selon le niveau de loyer choisi.
   
5. Déclarer le dispositif aux impôts : pour bénéficier de la déduction fiscale correspondante.

Conclusion : logement conventionné ou non, quelles différences ?