Rénover pour mieux défiscaliser : zoom sur les dispositifs Pinel et Denormandie

Dans un contexte où la pression fiscale pèse sur les investisseurs, la rénovation immobilière devient une stratégie efficace. Elle permet non seulement de valoriser un bien mais aussi de réduire ses impôts. Les dispositifs Pinel et Denormandie encouragent les propriétaires à investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Focus sur ces outils qui allient rentabilité et engagement patrimonial.

Le dispositif Pinel : rappel des fondamentaux

Le dispositif Pinel vise à soutenir la construction de logements neufs. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif.

Pour être éligible, le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement. Il doit se situer dans une zone tendue (zones A, A bis, ou B1). Les locataires doivent respecter un plafond de ressources. Les loyers sont également plafonnés.

L’avantage fiscal dépend de la durée de location :

• 6 ans : réduction de 10,5 % du prix du bien
• 9 ans : 15 %
• 12 ans : 17,5 %

La base de calcul est plafonnée à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

Cas pratique :
Un investisseur achète un appartement neuf à Bordeaux pour 250 000 €. Il s’engage à le louer pendant 9 ans. Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 37 500 € répartie sur 9 ans, soit 4 166 € par an.

Le dispositif Denormandie : rénover l’ancien avec avantage fiscal

Le dispositif Denormandie cible la rénovation de logements anciens. Son objectif est de redynamiser les centres-villes dégradés.

Pour en profiter, l’investisseur doit acheter un bien ancien situé dans l’une des 245 villes éligibles. Il doit réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement. Pour en savoir plus sur les aides à la rénovation énergétique, consultez Hello Watt ou les solutions spécifiques à l’isolation des combles.

Les avantages fiscaux sont identiques à ceux du Pinel. La réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Le plafond d’investissement est également fixé à 300 000 €.

Cas concret :
Un investisseur acquiert un immeuble ancien à Limoges pour 120 000 €. Il engage 40 000 € de travaux de rénovation énergétique. Le coût total est de 160 000 €. En s’engageant à louer pendant 12 ans, il obtient une réduction d’impôt de 28 000 €, soit 2 333 € par an.

Pinel vs Denormandie : lequel choisir ?

Les dispositifs Pinel et Denormandie poursuivent le même objectif : encourager l’investissement locatif tout en offrant un avantage fiscal. Mais leurs conditions et leurs contraintes diffèrent.‍

Points forts :
Le Pinel offre plus de sécurité et de demande locative, mais le prix d’achat est plus élevé. Le Denormandie permet d’acquérir moins cher et de valoriser un bien ancien, mais nécessite un suivi des travaux.

Quel profil ?
Le Pinel convient aux investisseurs recherchant un projet simple et sécurisé. Le Denormandie s’adresse aux investisseurs avertis, capables de piloter un chantier de rénovation.

Les bonnes pratiques pour optimiser son investissement

Pour réussir son opération, il faut bien choisir le bien à rénover. Privilégiez les emplacements attractifs, proches des transports et commerces. Vérifiez le potentiel locatif.

Évitez de sous-estimer le coût des travaux ou les délais. Assurez-vous que le montant des travaux respecte les conditions du dispositif.

Enfin, choisissez un financement adapté. Un crédit in fine ou amortissable permet d’optimiser la fiscalité. Pour comparer les meilleures offres d’énergie et réduire vos charges locatives, cliquez ici.