Les raisons pour lesquelles vous devriez avoir une SCI

La Société Civile Immobilière, plus communément appelée SCI, est devenue un outil incontournable pour de nombreux investisseurs immobiliers. Mais qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi est-elle si prisée ? Cet article vous dévoile les avantages et les précautions à prendre lors de la création d'une SCI.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique dont l'objectif principal est de permettre à plusieurs associés d'exercer conjointement une activité immobilière, tout en détenant un patrimoine immobilier commun.

En conséquence, les associés ont la possibilité de mutualiser leurs ressources financières, renforçant ainsi la capacité financière globale de la SCI. Cette synergie renforce également leur potentiel d'accès à des financements externes, les établissements bancaires pouvant s'appuyer sur les garanties offertes par l'ensemble des associés.

De plus, cette structure permet une répartition équitable des charges et des coûts associés aux propriétés immobilières entre les différents associés.

Il convient de noter l'existence de diverses formes de SCI, adaptées aux besoins et aux aspirations des associés :

• _{La SCI de gestion ou de location} : Il s'agit de la forme traditionnelle, axée sur l'acquisition d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans le but de les administrer.
• _{La SCI familiale} : Semblable à la précédente, cette forme est spécifiquement dédiée aux biens détenus exclusivement par des membres d'une même famille.
• _{La SCI de construction-vente (SCCV)} : Cette structure vise l'acquisition d'un terrain vierge en vue d'y ériger un immeuble, pour ensuite vendre l'ensemble immobilier, générant ainsi une plus-value. Elle s'apparente davantage à une activité commerciale.
• _{La SCI d'attribution} : Elle concerne la construction ou la rénovation d'un ensemble immobilier, qui sera par la suite divisé en lots. Ces lots seront attribués aux différents associés selon les modalités définies dans les statuts.
• _{La SCI de jouissance à temps partagé} : Cette forme est conçue pour permettre à un groupe d'amis d'acquérir conjointement une propriété destinée à être utilisée comme résidence secondaire.

Quels sont les avantages d'une SCI ?

La gestion simplifiée des biens immobiliers

La constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) confère aux associés la latitude de déterminer de manière autonome les modalités afférentes aux processus décisionnels.

En vertu de cela, l'ensemble des décisions qui relèvent de la prérogative des associés est arrêté en adéquation avec les stipulations énoncées dans les statuts. Cette démarche garantit la prévention d'éventuelles impasses dans l'administration du bien, à condition que les normes de quorum et de majorité soient établies de manière judicieuse.

L'instauration d'une SCI implique la désignation d'un ou de plusieurs gérants. Ces derniers sont habilités à exécuter l'ensemble des actes de gestion en faveur de la société. Il incombe également aux gérants de convoquer les assemblées d'associés et de définir l'ordre du jour. Par ailleurs, les statuts peuvent édicter des clauses spécifiques afin de circonscrire et moduler les prérogatives des gérants. À titre illustratif, une approbation préliminaire des associés peut être requise pour contracter un emprunt.

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L'optimisation fiscale

‍La SCI, bien que transparente fiscalement, permet une optimisation fiscale. Les charges de la SCI peuvent être déduites des revenus, ce qui peut s'avérer avantageux pour les associés.

Concernant les plus-values résultant de cessions, la Société Civile Immobilière (SCI) présente un avantage significatif :

Lorsqu'un bien immobilier est acquis à titre personnel, l'individu peut, en cas de revente, jouir d'un abattement relatif à la durée de détention. Cet abattement est déterminé à partir de la date d'intégration de l'immeuble au patrimoine de l'individu. En revanche, lors de l'acquisition via une SCI, il est également envisageable de bénéficier de cet abattement. Toutefois, celui-ci est déterminé à partir de la date de souscription ou d'acquisition des parts sociales, indépendamment de la date d'acquisition de l'immeuble. Précision du mécanisme : il est envisageable de jouir d'un abattement de 2% de la 6ème à la 16ème année de détention, de 4% de la 17ème à la 23ème année, et finalement de 6% jusqu'à la 30ème année.

Également, constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) offre la latitude de sélectionner entre deux régimes fiscaux en ce qui concerne la taxation des bénéfices :

• Le régime des sociétés de personnes, qui entraîne, dans cette configuration, une imposition directement au nom des associés.
• Le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS), auquel il est possible d'adhérer sur option.

Opter pour l'Impôt sur les Sociétés présente notamment les bénéfices distinctifs suivants :

• La taxation s'effectue exclusivement au niveau de la structure juridique.
• Les associés disposent de la prérogative de se répartir des dividendes ou de capitaliser les profits réalisés.
• L'actif immobilier est sujet à un amortissement, se manifestant par la reconnaissance d'une dotation aux amortissements, laquelle est déductible du résultat imposable.

Une meilleure transmission

Lors de la volonté d'acquérir un bien immobilier au sein d'un cadre familial, la mise en place d'une Société Civile Immobilière (SCI) est fréquemment préconisée. En intégrant les descendants dans cette structuration financière, on optimise et, de surcroît, on allège les coûts associés à la transmission du patrimoine, tels que les droits de mutation ou les droits de donation.

La SCI est distinguée pour sa capacité à optimiser la transmission successorale et la fiscalité des donations en faveur des descendants.

Les parts sociales de la SCI, lorsqu'elles font l'objet d'une donation en direction d'un descendant, peuvent jouir d'une exonération de droits, renouvelable tous les 15 ans, d'un montant de 100 000 € par ascendant, pour chaque descendant, et de 31.865 € pour chaque petit-descendant. Cette démarche peut être réitérée selon le souhait du donateur. Il s'agit d'une stratégie permettant de transmettre graduellement son patrimoine à ses héritiers, tout en conservant la qualité de gérant et la maîtrise de la gestion de la SCI.

Ce mécanisme se révèle particulièrement propice aux transmissions patrimoniales, étant donné que les parts sociales de la SCI jouissent d'une décote minimale de 10% par rapport à la valeur réelle du bien. De surcroît, la valorisation s'effectue sur la base de l'actif de la société, en intégrant les dettes et emprunts contractés. Détention d'un actif au sein d'une SCI permet, par conséquent, de réduire sa valeur marchande, et par extension, de diminuer les droits afférents à la succession ou à la donation.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

La complexité administrative et les coûts de création

La mise en place d'une Société Civile Immobilière (SCI) requiert l'accompagnement d'un gestionnaire de patrimoine pour une orientation optimale. Une analyse approfondie sera indispensable pour précisément cerner vos besoins, en tenant compte de divers éléments tels que la présence ou non d'enfants, la situation matrimoniale, l'âge, le patrimoine, entre autres. Ce professionnel sera également en charge de la rédaction et de la publication de l'annonce légale, ainsi que de l'immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés.

La nécessité d'au moins deux associés

Pour la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI), la présence d'au moins deux associés est impérative. Ces associés peuvent être des entités physiques ou juridiques.

S'agissant des associés personnes physiques, ils peuvent être majeurs ou mineurs, qu'ils soient émancipés ou non. Dans l'éventualité où un mineur non émancipé aspire à devenir associé, l'obtention de l'autorisation de ses représentants légaux est indispensable. Suite à cela, il endosse pleinement le rôle d'associé et se trouve indéfiniment responsable des engagements financiers de la société. Toutefois, face à de telles situations, des adaptations statutaires sont fréquemment opérées.

Le régime fiscal spécifique

En ce qui concerne les engagements financiers, chaque associé est tenu de s'acquitter de ceux-ci proportionnellement à son pourcentage de parts sociales détenues au sein du capital de la société. Les associés assument une responsabilité indéfinie sur leurs biens personnels vis-à-vis des dettes contractées par la société.

Synthèse et conclusion

La création d'une SCI offre de nombreux avantages, notamment en matière de gestion de patrimoine, d'optimisation fiscale et de protection des biens personnels. Cependant, elle nécessite une bonne compréhension de son fonctionnement et de ses implications. Avant de créer une SCI, il est donc recommandé de consulter des experts et de bien s'informer.