Investir dans le crowdfunding : discussion avec Yann Balthazard

Pouvez-vous nous présenter Monego ? 

Monego a été créé en 2015 et on commencé réellement à se déployer à partir de 2018. Nous sommes 9 personnes dans l'équipe et nous avons une centaine de lignes actives. Aujourd'hui, nous avons financé 226 projets pour 94 millions d'euros de collecte. Nous avons un des meilleurs track record du marché en terme de projets et projets remboursés par rapport au volume global.

Nous avons une approche plutôt régionale et prudente car ce qui est vraiment important pour nous c'est de connaitre l'opérateur qui émet la dette et vient nous solliciter et également de pouvoir analyser en profondeur les dossiers immobiliers. Nous avons élaboré une grille de plus de 80 critères à cet effet et nous nous sommes aussi spécialisés avant tout le monde dans les prix de garanties. Nous auditons l'organigramme juridique de l'émetteur, nous ne nous contentons pas d'une GAPD (garantie à première demande). ll faut imaginer d'autres types de garanties comme des cautions personnelles, des nantissements de titres. Il est primordial pour nous de maitriser toutes ces garanties ainsi que l'environnement juridique du promoteur.

Par rapport au contexte actuel, nous sommes très prudents sur les nouveaux dossiers que nous prenons. Nous faisons beaucoup de gestion, ce qui passe notamment par le suivi de nos lignes en cours. Nous faisons également de plus en plus de dossiers en refinancement hypothécaire avec une hypothèque de premier rang sur un actif. Nous avons également de nouveaux dossiers en fiducie sûreté. 

Quelle est la différence entre vos deux offres : Monego Dynamique et Monego Patrimoine ?

Monego dynamique est l'offre historique qui consiste dans le co financement de projets à plusieurs, aux côtés d'un professionnel de l'immobilier. 

‍Monego Patrimoine permet dorénavant de proposer à nos investisseurs de co acquérir à plusieurs des actifs immobiliers que l'on aura identifié en amont. Dans cette seconde offre, nous allons émettre un emprunt obligataire, le bien sera confié à un fiduciaire, c'est comme si l'on était en ligne directe avec l'actif car il n'y a pas de crédit bancaire, ce qui constitue une sécurité exceptionnelle. Ici, nous créons une société qui sera dédiée (une SPV) qui sera autonome et qui aura pour seul et unique objet social d'acheter des lots que l'on aura acheté et que l'on présentera aux investisseurs. Les biens seront ensuite mis en location, de récupérer les loyers qui seront reversés net de charges aux investisseurs. Ensuite, sur un horizon de 5,7 ans nous revendons l'actif immobilier pour capter la plus-value et la redistribuer aux investisseurs. Il n'y aucun frais d'entrée, l'investisseur choisi également les actifs dans lesquels il investi et à la sortie il profite en direct de la plus-value. 

Etant donné l'aspect beaucoup plus sécurisé de Monego Patrimoine, les rendements sont évidement moins élevés. Ils se situent entre 6% et 8% alors que Monego Dynamique propose des rendements entre 8% et 12%. 

Voir aussi : comment investir en crowdfunding immobilier & en SCPI

Avec quels partenaires immobiliers travaillez-vous ?

Aujourd'hui nous avons une centaine de clients promoteurs, ce sont principalement des promoteurs régionaux. Sur l'offre Monego Dynamique, nous travaillons principalement avec des promoteurs régionaux et sur la partie Monego Patrimoine nous pourrons travailler avec des promoteurs nationaux. Sur cette seconde offre, nous allons également nous étendre aux commerces, des pieds d'immeubles. Le champs de jeux des possibles s'étend par rapport au crowfunding immobilier classique.

L'intérêt dans l'immobilier fractionné (Monego Patrimoine), c'est que l'on peut s'amuser à fractionner tout l'immobilier existant, nous avons beaucoup plus de possibilités que sur le marché du crowfunding classique qui tend à être saturé. 

Comment l'investisseur choisi concrètement dans quoi il investi ? 

Nous présentons nos projets deal par deal. Nous allons mettre en ligne les projets, il pourra identifier les biens sur lesquels nous montons une opération. Il y a aura les adresses, le nom du promoteur et il validera le projet ou non.

Nous sommes à leurs dispositions s'ils ont des questions. Nous envoyons parfois des listes de webinaires dédiés si besoin.

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Quelles sont les appétences particulières qu'il peut y avoir pour un projet plutôt qu'un autre ? 

Cela est très variable et cela dépend des investisseurs. Certains s'intéressent à la localisation des programmes : en centre ville, proches de chez eux, à la montagne,.. D'autres ne veulent que des opérations de marchands de biens.

Il y a vraiment une appétence particulière pour les opérations en fiducie car nos investisseurs sont très formés à ces montages. Ils ont compris que cela était complètement sécurisés par rapport à d'autres types de dossiers.

A partir de quel montant les investisseurs peuvent-ils investir ?

Aujourd'hui le ticket minimum est de 1000 euros mais nous allons le baisser, avec l'arrivée de Monego Patrimoine, à 100 euros. Nous allons également mettre en place la possibilité de faire des versements programmés. Cela peut représenter un vrai intérêt pour les investisseurs connaisseurs du digital, cela leur permettrait d'autonomiser leur investissements et de ne pas avoir à être tout le temps attentifs dès qu'il faut investir.

Sur chaque projet nous avons en moyenne entre 70 et 200 investisseurs. Notre tickets moyen est entre 3500 et 5000 euros selon les dossiers.

Comment les investisseurs suivent-ils l'évolution de leurs investissements ? 

Nous avons des reporting trimestriels qui permette de faire un état financier, commercial et technique. Tous les investisseurs ont également un accès client avec des tableaux de bord ou ils peuvent suivre l'état d'avancement de chacune de leur ligne, les futurs remboursements, les intérêts,... 

Quelle est la durée de vie des investissements ? 

La durée est entre 6 et 36 mois en général sur des opérations classique de Monego Dynamique de crowdfunding. Sur les 118 projets financés, nos avons une moyenne d'immobilisation de 15 mois, nous avons eu beaucoup de remboursements anticipés, dès que le programme le permet.